Retour à la réalité : La situation du marché du logement au Canada demeure précaire

En février, ceux qui envisageaient un avenir stable pour le marché du logement ont été ramenés à la réalité. Malgré l’apparition de signes d’un redressement du marché au cours des deux derniers mois, les baisses des reventes de logements observées dans plusieurs des principaux marchés du Canada entre janvier et février ont rappelé que les conditions d’accessibilité très difficiles limitent fortement de nombreux acheteurs. Les rapports des chambres immobilières locales ont montré un retard des ventes en février qui a partiellement annulé les avances enregistrées lors des traditionnels mois creux de décembre et de janvier.

Certains de ces rapports ont également révélé qu’un nombre croissant de vendeurs entrent sur le marché. Cet afflux se vérifie à Vancouver, dans la vallée du Fraser, à Edmonton, à Hamilton et à Montréal, où nous estimons que les nouvelles inscriptions ont augmenté de 3 % à 14 % par rapport à janvier. À notre avis, la publication de chiffres meilleurs en décembre et en janvier a incité les vendeurs, qui sont demeurés attentistes à l’automne, à anticiper le regain du marché à venir au printemps. Le mois dernier, les conditions de l’offre et de la demande se sont globalement améliorées dans l’ensemble du pays. L’offre et la demande demeurent à l’équilibre dans la plupart des régions du Canada, mais plusieurs marchés des Prairies restent très favorables aux vendeurs.

Toutefois, la (légère) remontée des prix des logements observée dans tous les grands marchés marque peut-être un tournant. L’indice des prix des propriétés MLS à Toronto, par exemple, a enregistré une augmentation d’un mois sur l’autre pour la première fois en sept mois. Le resserrement des conditions de l’offre et de la demande récemment observé en décembre et en janvier a sans aucun doute redonné davantage de pouvoir aux vendeurs pour fixer les prix. Nous pensons qu’une reprise vigoureuse et soutenue ne sera possible que lorsque les taux d’intérêt diminueront de manière significative, ce que nous anticipons pour le second semestre de 2024.

Région de Toronto – Une reprise difficile

En février, environ la moitié de l’augmentation des ventes enregistrée sur les deux derniers mois a été effacée. En données désaisonnalisées, les reventes de logements ont reculé de 12 % entre janvier et février. Cette évolution en dents de scie pourrait laisser entrevoir ce qui nous attend, car l’incertitude des taux d’intérêt et les mauvaises conditions d’accessibilité maintiendront les acheteurs et les vendeurs en alerte pendant encore un certain temps. Les prix ont certes grimpé, ce qui peut indiquer que la période de correction des six derniers mois est terminée. En février, l’indice des prix des propriétés MLS de la région de Toronto a enregistré un gain minime de 0,2 % d’un mois sur l’autre, ce qui, selon nous, reflète le resserrement du marché en décembre et en janvier. En comparaison avec son niveau de l’an dernier, l’indice n’a guère évolué (en hausse de 0,4 % seulement). La fin de la période de correction ne signifie pas que les prix repartiront à la hausse. En fait, nous pensons que les prix devraient rester globalement stables à court terme et n’excluons pas la possibilité d’observer d’autres baisses minimes en cas de perte de confiance. Les importants problèmes d’accessibilité continueront d’être un obstacle majeur pour de nombreux acheteurs.

Région de Montréal – Un regain de dynamisme

En février, le marché a été porté par la dynamique observée en janvier. Le mois dernier, nous estimons que les reventes de logements ont augmenté de 8 % d’un mois sur l’autre, soit juste un peu moins que le solide gain de 9,4 % enregistré en janvier. Le chemin vers la reprise est encore long, l’activité demeurant inférieure de plus de 25 % aux niveaux d’avant la pandémie, et nous pensons que ce processus sera graduel et inégal. Toutefois, le creux du cycle pourrait avoir été atteint. Le marché pourrait revenir à l’équilibre, si l’offre et la demande subissaient moins de pressions à la baisse, lesquelles ont entraîné une légère chute des prix durant l’automne. En février, les prix médians des maisons unifamiliales et des appartements en copropriété ont progressé respectivement de 2,8 % et de 1,3 % d’un mois sur l’autre. Selon nos prévisions, ces prix resteront relativement stables à court terme avant de remonter plus rapidement vers la fin de l’année.

Région de Vancouver – Des acheteurs indifférents au retour des vendeurs

En février, les vendeurs sont revenus sur le marché. Les nouvelles inscriptions ont bondi de 31 % sur 12 mois, soit une hausse de 11 % d’un mois sur l’autre en données désaisonnalisées. Cette augmentation, combinée à celle encore plus forte enregistrée en janvier, a annulé la chute brutale de 23 % des nouvelles inscriptions observée à l’automne dernier. Bien que les occasions d’achat se soient multipliées récemment, les acheteurs ne sont pas plus enclins à acheter. Selon nos calculs, les reventes de logements ont diminué de plus de 7 % entre janvier et février. En recul de 23 % par rapport à la moyenne sur dix ans, le volume des opérations résidentielles est historiquement faible. À notre avis, l’activité devrait rester morose encore quelque temps. Avoir les moyens d’acquérir un logement est extrêmement difficile à Vancouver et l’accessibilité restera une contrainte majeure pour les acheteurs. En février, les prix des logements ont augmenté pour la première fois en cinq mois, l’indice des prix des propriétés MLS de la région ayant progressé d’environ 0,1 % d’un mois sur l’autre (en données désaisonnalisées). Même si cette hausse pourrait annoncer la fin de la correction des prix, nous pensons qu’elle restera limitée à court terme, car le budget des acheteurs est soumis à de fortes contraintes. En outre, d’autres dépréciations pourraient être constatées si de nouveaux vendeurs continuent d’affluer en masse sur le marché. Certains de ces vendeurs peuvent se retrouver en grandes difficultés face à des taux d’intérêt nettement plus élevés.

Calgary – Un marché toujours solide malgré une certaine volatilité

Le marché de Calgary est de loin le marché le plus achalandé et le plus dynamique dans le pays, mais le rythme de ses opérations a ralenti en février. Nous estimons que les reventes de logements ont diminué de 8 % d’un mois sur l’autre, ce qui a effacé les gains réalisés sur les deux mois précédents. Selon nous, ce chiffre ne reflète rien d’autre que la volatilité habituellement observée d’un mois sur l’autre. Le volume des reventes demeure supérieur de plus de 60 % aux niveaux d’avant la pandémie. Soutenue par une croissance démographique spectaculaire, la demande de logements demeure exceptionnellement élevée dans cette région. Le recul marqué de l’accessibilité pendant la pandémie a sans aucun doute fortement réduit le nombre d’acquéreurs potentiels. Toutefois, au regard des conditions très tendues de l’offre et de la demande, il est évident que les acheteurs continuent d’affluer. Parmi les marchés que nous suivons, c’est à Calgary que nous avons observé les plus importantes hausses de prix au cours de la dernière année. En février, l’indice des prix des propriétés MLS a bondi de 10,3 % sur 12 mois, tout en restant globalement stable par rapport aux trois mois précédents. Cette tendance à la stabilité devrait se poursuivre à court terme.

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