• L’immigration et la diminution de la taille des ménages renforceront le marché résidentiel au Canada, qui est actuellement en pleine correction.
  • Le nombre de nouveaux résidents permanents, déjà à la hausse après le creux de la pandémie, devrait atteindre un sommet record en raison des nouvelles cibles d’immigration.
  • Il y a de plus en plus de ménages au Canada puisqu’un nombre grandissant de Canadiens choisissent d’en former des plus petits : plus d’un nouveau ménage sur dix au cours des cinq dernières années a été formé en raison de cette tendance à la baisse.
  • Ces facteurs continueront à prendre de l’ampleur : plus de 700 000 nouveaux ménages seront formés au Canada d’ici la mi-2024 (comparativement à 2021).
  • Conclusion : L’immigration et la réduction de la taille des ménages font partie des principaux catalyseurs de la demande sur le marché résidentiel et réduisent le risque d’un effondrement du marché.

L’immigration de même que la réduction de la taille des ménages font croître la demande sur le marché résidentiel

Le marché résidentiel au Canada est en pleine correction. Ce cycle est loin d’être terminé, mais il est peu probable qu’il perdure aussi longtemps que celui qui a frappé les États-Unis lors de la crise financière de 2008. En voici l’une des principales raisons : la demande démographique de logements au Canada est vigoureuse et elle ne cesse de croître.

Le nombre de ménages canadiens augmentera de 730 000 d’ici la mi-2024 par rapport à 2021, ce qui représente 240 000 nouveaux ménages par année. L’immigration est le principal catalyseur de ce phénomène : la cible d’Ottawa est d’accueillir un nombre record de 1,3 million de nouveaux résidents permanents. Ainsi, 555 000 nouveaux ménages pourraient s’installer au pays d’ici le milieu de 2024.

Un autre facteur important, mais souvent oublié : l’évolution démographique. La taille moyenne des ménages ne cesse de rapetisser depuis des décennies. Toute diminution, même relativement faible, fait grandement croître la demande d’habitations pour les Canadiens. Par exemple, au cours des cinq années qui ont précédé 2021, la taille moyenne des ménages a diminué de 0,02 personne. Le nombre total de ménages a alors augmenté de 140 000 (soit près de 30 000 par année). Sur le million de nouveaux ménages qui s’ajouteront au cours des cinq prochaines années au Canada, 120 000 seront formés directement en raison de cette tendance.

Raisons de la diminution de la taille des ménages au Canada

Pourquoi la taille des ménages ne cesse-t-elle de rapetisser ?

La taille des ménages au Canada est à la baisse depuis bien avant la Confédération. Auparavant, ce phénomène s’expliquait principalement par la réduction du nombre d’enfants par famille. En 1851, un ménage canadien était composé en moyenne de plus de six personnes. Au début des années 1940, ce nombre est passé à 4,3 personnes, puis à 2,4 en 2021.

Cela dit, depuis 2016, près de 30 % de la population canadienne vit seule. Bien que cette situation soit en grande partie attribuable au vieillissement de la population, de plus en plus de jeunes Canadiens vivent seuls et fondent une famille plus tardivement. La proportion d’adultes âgés de 25 à 34 ans vivant en couple est passée de 48 % en 2011 à 43 % en 2021 et l’âge moyen des mères à l’accouchement a augmenté de trois ans et demi depuis le début des années 1990.

Les Canadiens deviennent parents plus tardivement et, par le fait même, ont habituellement moins d’enfants, ce qui accentue la tendance à la baisse de la taille des ménages. Par ailleurs, comme l’espérance de vie des hommes s’allonge, les couples de personnes âgées vivent ensemble plus longtemps. Parallèlement, le nombre de personnes âgées veuves vivant seules ne cesse d’augmenter. Les baby-boomers canadiens vieillissent et vivent plus vieux que les générations précédentes. Bon nombre d’entre eux continueront à habiter dans leur demeure plus longtemps.

L’immigration et la diminution de la taille des ménages amortiront la crise du logement

Ces tendances s’accentuent au fil du temps. Les jeunes Canadiens demeurent aux études plus longtemps, entament leur carrière plus tard et sont confrontés à des problèmes d’accessibilité à la propriété plus importants que les générations précédentes, ce qui les pousse à fonder une famille plus tardivement. Bien que l’immigration soit en hausse (et que les nouveaux arrivants aient davantage tendance à vivre dans des ménages multigénérationnels), elle ne

compense pas entièrement la tendance à la baisse de la taille des ménages. Au cours des dix dernières années, le nombre de ménages multigénérationnels a augmenté de près de 80 000, mais ce chiffre ne représente qu’environ 5 % des nouveaux ménages. Parallèlement, durant cette même période, 44 % (700 000) des nouveaux ménages étaient composés d’une seule personne.

En raison de l’immigration, la population du Canada croît beaucoup plus rapidement que celle des autres pays. Elle a augmenté à un rythme deux fois plus élevé que les autres pays de l’OCDE au cours des dix dernières années. Cette hausse, conjuguée à la réduction de la taille des ménages, stimulera la demande de logements (tant locatifs qu’à vendre). Elle freinera grandement la chute des prix et du nombre de ventes, ce qui finira par stopper la correction du marché résidentiel.

 

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Robert Hogue fait partie du groupe d’Analyse macroéconomique et régionale au sein des Services économiques RBC. Il est responsable de la production d’analyses et de prévisions sur le marché canadien du logement et l’économie des provinces. Parmi ses publications, on trouve des titres tels que Perspectives provinciales et Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, ainsi que des commentaires sur les budgets provinciaux.

Carrie Freestone est économiste à RBC. Elle produit des analyses sur le marché du travail et est membre du groupe d’Analyse régionale, où elle contribue à l’établissement des perspectives macroéconomiques de la province.

Naomi Powell s’est jointe au groupe Leadership avisé RBC en 2020. Elle est responsable de l’édition et de la rédaction d’articles pour les groupes Services économiques RBC et Leadership avisé RBC. Avant de se joindre à RBC, elle a travaillé comme journaliste économique au Canada et en Europe, et, plus récemment, elle a réalisé des reportages sur le commerce international et l’économie pour le Financial Post.

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