Le loyer demandé pour les logements1 partout au Canada a chuté pour la première fois en trois ans en octobre : les baisses importantes observées dans les villes les plus grandes et les plus chères de Toronto et Vancouver ont apporté un peu de soulagement aux candidats à la location là où l’inabordabilité des loyers a été accablante.

Nous pensons que la réduction des niveaux d’immigration fera baisser la demande de location dans l’année à venir. L’amélioration de l’accessibilité grâce à la baisse des taux d’intérêt prépare également le terrain pour un rééquilibrage du marché locatif, ou à tout le moins, à une hausse modérée des prix.

Le loyer demandé pour les logements vacants disponibles provient de rentals.ca, qui collecte les données à partir d’un réseau de services d’annonces, couvrant les logements à louer sur les marchés locatifs primaire et secondaire. Ces données ont tendance à être plus volatiles que celles publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, car les nouveaux logements disponibles sont plus susceptibles de refléter les tendances à court terme. Les logements de luxe sur le marché locatif secondaire, les inscriptions en double ou les inscriptions de logements surévalués (qu’il faudra probablement plus de temps pour louer) sont également inclus dans l’échantillon.

Le loyer demandé pour un logement de deux chambres à coucher a diminué de 320 $ (-9,4 %) à Toronto en octobre par rapport au même mois de l’année précédente. Les régions avoisinantes comme Brampton (-256 $) et Mississauga (-111 $) ont également enregistré des baisses importantes après des mois de ralentissement de la hausse des prix.

Vancouver, le marché locatif le plus cher du Canada, a connu une baisse encore plus importante de 478 $ (-12 % en glissement annuel) du loyer demandé, ainsi qu’une énorme réduction dans la ville voisine de Burnaby (-349 $). Pourtant, avec une moyenne de 3 430 $ et de 3 091 $ respectivement, le loyer annoncé à Toronto et à Vancouver continue de représenter environ 40 % du revenu médian des ménages dans ces villes.

Le loyer demandé dans les marchés plus petits et plus abordables du Canada, comme Saskatoon (+267 $), Winnipeg (+139 $) et Regina (+94 $), a continué de grimper, bien que le rythme de croissance ait diminué par rapport aux sommets enregistrés plus tôt cette année.

La remontée de la construction de logements locatifs accroît l’offre

Quelques facteurs exercent une pression à la baisse sur le marché locatif au Canada cette année. D’une part, le nombre de logements achevés a augmenté fortement au cours des derniers trimestres, les projets de construction commencés il y a un certain temps atteignant la ligne d’arrivée. Le nombre de logements construits à cet effet a presque quadruplé au cours de la dernière décennie et s’est considérablement accru depuis 2018, après l’introduction de diverses mesures incitatives gouvernementales. Par conséquent, l’offre de logements disponibles et les candidats à la location ont bénéficié d’un meilleur

Le boom de la construction de logements locatifs a été particulièrement important dans des marchés comme Toronto et Vancouver, où la croissance du nombre de logements achevés a largement dépassé l’accroissement de la population au cours des derniers trimestres et a fait augmenter le nombre de logements pour 100 000 habitants. Cette évolution survient après des décennies de faible construction de logements locatifs qui a contribué à une dynamique de marché extrêmement tendue.

La baisse de l’immigration et le ralentissement du marché du travail auront des répercussions

Les récentes annonces en matière de politique d’immigration atténuent également les pressions exercées sur le marché de la location. La diminution des objectifs d’immigration a déjà réduit l’accroissement de la population des étudiants et des travailleurs étrangers, qui constituent d’importantes sources de demande de location. Les répercussions de la nouvelle politique d’immigration du gouvernement fédéral n’ont pas encore pleinement été ressenties, mais le taux d’accroissement de la population au Canada devrait diminuer considérablement au cours des prochaines années. Selon les estimations, le nombre de ménages formés baissera donc d’environ 400 000 (-46 %) au cours des trois prochaines années.

La dynamique du marché du travail joue également un rôle dans le ralentissement de la demande de location. Le taux de chômage au Canada a augmenté de près d’un point de pourcentage par rapport à l’année dernière, certaines des plus grandes villes, comme Toronto et ses environs, connaissant les plus fortes hausses.

L’affaiblissement du marché du travail est également plus marqué dans le groupe des jeunes travailleurs, qui est plus susceptible de louer. Cette évolution pèse sur leur capacité à faire face aux coûts du logement, y compris le loyer, et pousse de plus en plus de ménages à se regrouper, les locataires retournant vivre chez leurs parents ou partageant un logement avec d’autres personnes pour réduire leurs dépenses.

Les pressions exercées par la demande de location s’atténuent dans certains groupes, mais la baisse des loyers et la diminution de la concurrence pourraient aussi inciter d’autres groupes à se lancer sur le marché. Cette situation, conjuguée à l’insuffisance chronique de l’offre de logements locatifs, devrait permettre de contenir toute baisse des loyers au moment où le marché est à la recherche d’un nouvel équilibre.

    1. Le loyer demandé pour les logements vacants disponibles provient de rentals.ca, qui collecte les données à partir d’un réseau de services d’annonces, couvrant les logements à louer sur les marchés locatifs primaire et secondaire. Ces données ont tendance à être plus volatiles que celles publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, car les nouveaux logements disponibles sont plus susceptibles de refléter les tendances à court terme. Les logements de luxe sur le marché locatif secondaire, les inscriptions en double ou les inscriptions de logements surévalués (qu’il faudra probablement plus de temps pour louer) sont également inclus dans l’échantillon.

Rachel Battaglia est économiste à RBC. Elle est membre du groupe d’Analyse macroéconomique et régionale et fournit des analyses des perspectives macroéconomiques provinciales.

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