Les baisses de taux d’intérêt stimulent enfin l’activité des marchés résidentiels de manière concrète dans tout le Canada. Les premiers résultats d’octobre communiqués par les chambres immobilières locales ont presque tous fait état d’une forte augmentation des reventes par rapport à septembre. Les hausses ont été encore plus importantes par rapport aux niveaux de l’année précédente, au cours de laquelle les ventes ont été particulièrement faibles dans la plupart des régions.

Il semble que la réduction de taux de 125 points de base que la Banque du Canada a effectuée jusqu’à présent est ce que de nombreux acheteurs potentiels attendaient pour se lancer sur le marché. L’augmentation importante des stocks cette année est sans doute aussi une source de motivation, car les acheteurs ont plus d’options à leur disposition.

Dans l’ensemble, la forte concurrence entre les vendeurs limite les hausses de prix. L’indice des prix des propriétés MLS a peu varié entre septembre et octobre. À Toronto, l’indice a légèrement progressé pour la première fois en trois mois. Les prix étaient toujours inférieurs à ceux de l’année dernière à Vancouver, Victoria et Toronto.

En octobre, la progression des ventes a largement dépassé celle des nouvelles inscriptions. Dans l’ensemble, les conditions de l’offre et de la demande s’en sont trouvées resserrées. Les marchés de Vancouver, Victoria et Toronto sont ainsi revenus à l’équilibre après avoir avoisiné les mois précédents des conditions de marché qui donnaient aux acheteurs l’avantage dans les négociations. Cette évolution s’est traduite par une consolidation du pouvoir de négociation des vendeurs à Calgary, Edmonton et Montréal.

Le mois d’octobre pourrait marquer un point d’inflexion dans la reprise des marchés résidentiels au Canada. Compte tenu de l’importante réduction supplémentaire des taux attendue (nous prévoyons que la BdC réduira son taux directeur de 50 pb de plus en décembre, puis qu’elle décrétera cinq réductions de 25 pb, réparties au cours des trois premiers trimestres de l’année prochaine) et de l’assouplissement des règles d’assurance hypothécaire à venir en décembre, l’élan devrait se poursuivre. Toutefois, le marché pourrait évoluer en dents de scie si l’on considère que l’accessibilité reste limitée à ce stade.

Région de Toronto : Enfin un tournant

L’activité a nettement augmenté en octobre après plusieurs mois de stagnation relative. Les reventes de logements ont bondi de 14 % par rapport à septembre, atteignant ainsi leurs niveaux les plus élevés depuis janvier (en données désaisonnalisées). L’importante hausse des stocks observée auparavant a atténué l’incidence sur les prix : l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS n’a augmenté que de 0,1 % entre septembre et octobre. Il s’agit néanmoins de la première hausse en trois mois.

Les prix des appartements en copropriété continuent de subir une pression à la baisse. Une vague de nouvelles unités achevées cette année a saturé le marché, donnant aux acheteurs un pouvoir de négociation considérable. En octobre, l’indice de référence des appartements en copropriété a reculé de 6,1 % par rapport à l’année précédente, soit plus du double du taux de diminution de 2,5 % de l’indice de référence des maisons individuelles.

L’accessibilité à la propriété est extrêmement difficile dans la région de Toronto et demeurera un obstacle majeur pour de nombreux acheteurs potentiels. Toutefois, la baisse des taux d’intérêt devrait apporter un certain soulagement et permettre au marché de poursuivre son redressement dans la période à venir.

Région de Montréal : L’activité est presque revenue à la normale

Les débuts ont été instables, mais la reprise du marché montréalais s’accélère de plus en plus. Nous estimons que les reventes de logements ont augmenté de plus de 6 % entre septembre et octobre (en données désaisonnalisées). Cette hausse fait suite à des augmentations de 5,4 % et 4,5 % au cours des deux mois précédents. Si cette trajectoire est maintenue, la reprise sera complète (c’est-à-dire que les ventes auront retrouvé leur niveau d’avant la pandémie) dans trois ou quatre mois.

Ces derniers temps, les inscriptions immobilières n’ont pas suivi le rythme des ventes, ce qui a resserré les conditions du marché et suscité des hausses de prix modérées. Le prix médian des maisons individuelles vendues en octobre était de 589 000 $, soit une hausse de 8 % comparativement à l’année précédente. Le prix médian d’un appartement en copropriété a progressé de 5 % pour s’établir à 414 000 $.

Nous prévoyons une nouvelle appréciation modérée dans les mois à venir, à mesure que les réductions de taux d’intérêt stimuleront la demande des acheteurs de logements.

Région de Vancouver : Début de reprise

Le marché a connu une vive reprise en octobre, après plus d’un an de croissance modeste. L’augmentation démesurée (+22 % d’un mois sur l’autre, données désaisonnalisées) a porté les reventes à un sommet de 17 mois, ramenant ainsi la variation annuelle de l’activité de vente en territoire positif. Cette augmentation, qui fait suite à une progression de 3 % en septembre, fait en sorte que le marché de Vancouver enregistre deux hausses consécutives pour la première fois depuis le printemps. Cela pourrait marquer le début d’une reprise sur le marché de Vancouver.

La légère diminution des nouvelles inscriptions le mois dernier a resserré les faibles conditions de l’offre et de la demande. Pour la première fois depuis décembre, le ratio ventes/nouvelles inscriptions à Vancouver a dépassé le seuil de 0,50, qui correspond à un marché équilibré. Si cette reprise se maintenait, elle ouvrirait la voie à une modeste hausse des prix au cours de la période à venir.

Toutefois, pour le moment, une accumulation importante de stocks empêche les prix de gagner trop de terrain. L’indice composite IPP MLS est toujours inférieur de 1,9 % à son niveau d’il y a un an.

Calgary : Les conditions du marché continuent de favoriser les vendeurs

En octobre, Calgary n’a pas connu la même augmentation de l’activité de revente que les autres grands marchés, mais cet écart s’explique en grande partie par le fait que le point de départ était beaucoup plus haut. Les reventes de logements à Calgary ont dépassé de 50 % les niveaux d’avant la pandémie cette année, plus de 33 000 transactions par mois ayant eu lieu. L’activité sur la plupart des autres marchés est restée nettement inférieure à ce qu’elle était à la fin de l’année 2019.

L’érosion de l’excellent pouvoir de négociation des vendeurs s’est interrompue le mois dernier. Pour la première fois depuis juin, l’augmentation de l’activité de revente a dépassé celle des nouvelles inscriptions, ce qui a légèrement resserré les conditions du marché. Les hausses de prix ont toutefois continué de ralentir en octobre, le taux de croissance annuel atteignant son niveau le plus bas depuis plus d’un an (+4,5 %). Nous prévoyons de nouvelles réductions des taux d’intérêt dans les mois à venir, ce qui permettra de maintenir la demande et les prix à la hausse.

Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.

Rachel Battaglia est économiste à RBC. Elle est membre du groupe d’Analyse macroéconomique et régionale et fournit des analyses des perspectives macroéconomiques provinciales.

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