La reprise historique du marché du logement a pesé sur l'accessibilité à la propriété au Canada

• La hausse des prix a réduit le gain précédemment réalisé en matière d’accessibilité. La mesure globale de RBC pour l’ensemble du pays a augmenté de 1,3 point de pourcentage pour s’établir à 49,1 % au troisième trimestre, ce qui annule partiellement le recul de 3,0 points de pourcentage enregistré au deuxième trimestre. La forte hausse des prix dans la majorité des marchés a contribué à cette détérioration.
• La hausse temporaire du revenu des ménages a commencé à s’estomper. En raison de la légère diminution des transferts gouvernementaux sans précédent, de nombreuses personnes ont de la difficulté à composer avec la hausse des coûts de propriété.
• Les propriétés demeurent accessibles dans la plupart des régions du Canada. Cependant, d’énormes problèmes persistent pour les acheteurs à Vancouver, à Toronto et à Victoria, où les prix sont élevés.
• L’accélération de la hausse des prix annonce une poursuite de la détérioration de l’accessibilité à la propriété à l’avenir. Dans l’ensemble, les conditions de l’offre et de la demande sont demeurées incroyablement tendues à la fin de 2020. Par conséquent, l’appréciation rapide de la plupart des types de propriétés se poursuivra à court terme. La principale exception concerne les copropriétés situées au centre-ville des plus grandes villes du Canada, où l’offre abondante limitera l’augmentation des prix. Si les récentes hausses considérables des prix se poursuivent, on pourrait observer une importante détérioration de l’accessibilité dans les petits marchés.

La flambée de la demande de maisons individuelles relève le seuil d’accessibilité

Si la pandémie a grandement perturbé le marché du logement au Canada, elle n’a pas anéanti l’activité, en fin de compte. Les transactions du printemps ont été reportées à l’été et à l’automne. C’est le déplacement de l’activité, et non la réduction de celle-ci, qui a fait s’enflammer le marché au troisième trimestre ; les prix ont été propulsés à de nouveaux sommets et une partie des gains d’accessibilité réalisés au deuxième trimestre a été reperdue. Dans tous les marchés que nous suivons, l’accessibilité à la propriété s’est globalement détériorée. Il importe peut-être encore davantage de souligner que la pandémie a créé de nouvelles dynamiques de marché dont l’incidence sur les tendances d’accessibilité varie d’une catégorie à une autre. Parmi les plus importantes d’entre elles figurent l’explosion de la demande pour des espaces de vie plus grands ainsi que l’affaiblissement de la volonté de vivre dans les zones urbaines centrales ou à proximité de celles-ci. Par conséquent, les maisons individuelles et les autres habitations peu élevées sont devenues très convoitées et leur prix a augmenté. De plus, la possibilité de travailler de la maison a contribué à propager la hausse des prix, de même que l’érosion de l’accessibilité, à toutes sortes de marchés. La mesure d’accessibilité des maisons individuelles de RBC a augmenté pour toutes les régions, affichant une progression allant de 0,2 point de pourcentage (St. John’s) à 2,7 points de pourcentage (Vancouver). (Une augmentation de cette mesure indique une détérioration de l’accessibilité à la propriété.) Dans la majorité des cas, la détérioration indiquée par cette mesure a été considérablement plus importante que celle affichée par la mesure concernant les copropriétés, ce qui traduit un marché beaucoup plus calme pour ces dernières, surtout dans les plus grandes villes du Canada. Notre mesure pour les appartements en copropriété a chuté dans la région de Toronto, où l’offre a explosé pendant la pandémie.

Les effets du revenu au deuxième trimestre ont été partiellement annulés

La hausse des prix des maisons n’est pas le seul facteur ayant miné l’accessibilité à la propriété au dernier trimestre. La baisse du revenu des ménages a elle aussi joué un rôle. Celle-ci est survenue après une hausse record de 11 % au deuxième trimestre, lorsque les gouvernements ont versé une aide financière sans précédent aux Canadiens face à l’explosion du chômage. La réduction de certains transferts gouvernementaux a entraîné une baisse de 3,1 % du revenu disponible des ménages au troisième trimestre. Étant donné le début imminent de la vaccination de masse, qui éclaircit les perspectives économiques pour 2021, nous nous attendons à une nouvelle diminution des transferts au cours de la période à venir.

Le portrait de l’accessibilité à la propriété n’a guère changé à l’échelle du Canada

Alors que la proportion des coûts de propriété par rapport au revenu a augmenté de manière inégale d’un marché à l’autre au troisième trimestre, les hausses les plus importantes ayant été enregistrées à Vancouver (2,8 points de pourcentage) et à Victoria (1,5 point de pourcentage), la situation n’a pas beaucoup changé dans son ensemble. Dans pratiquement tous les marchés, les propriétés étaient toujours plus accessibles qu’à la même période l’année précédente (Ottawa étant la seule exception). L’accessibilité est demeurée conforme aux normes historiques dans la majorité des marchés. Vancouver, Toronto et Victoria ont conservé leur place en tête du palmarès des marchés les moins accessibles au Canada, et des tensions modérées persistent à Montréal et à Ottawa. Les tensions liées à l’accessibilité dans ces grands marchés sont en grande partie attribuables aux prix élevés des maisons individuelles. En général, les appartements en copropriété représentent une option plus accessible pour les acheteurs.

Les gains réalisés en matière d’accessibilité au deuxième trimestre devraient continuer de s’effacer

Nous nous attendons à ce qu’un retour graduel à la normale des transferts gouvernementaux aux ménages et une appréciation soutenue des propriétés continue d’effacer le brusque gain en matière d’accessibilité ayant été réalisé au deuxième trimestre. Les récentes baisses des taux hypothécaires devraient quelque peu compenser cette situation. Dans les marchés les moins abordables du Canada, comme Vancouver, Toronto et Victoria, les acheteurs sont les plus vulnérables face à une éventuelle détérioration de l’accessibilité étant donné que leur situation est déjà difficile, surtout s’ils sont à la recherche d’une maison individuelle. Dans de nombreux petits marchés, les acheteurs locaux pourraient eux aussi faire face à une hausse rapide des prix. La forte demande exerce une énorme pression sur le parc immobilier de leur région.

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