La pandémie a radicalement changé l’économie canadienne et bouleversé le marché immobilier canadien. Les mesures destinées à contenir la propagation de la COVID-19 ont poussé les Canadiens à modifier leur façon de travailler, à aménager leurs lieux de travail et à se demander où et comment ils veulent vivre. Les zones urbaines et les banlieues autrefois non prisées enregistrent désormais une très forte demande, car les acheteurs, lassés par les confinements, cherchent des espaces d’habitation plus grands. Le marché tendu des appartements en copropriété du centre-ville, qui faisait grimper les loyers, est désormais rempli d’offres, et le flux d’immigrants qui alimente généralement la demande de logements de tous types se raréfie. Le secteur immobilier canadien a été ébranlé en quelques mois à peine. Reste à savoir s’il s’agit de changements permanents ou temporaires, mais chose certaine, 2020 a été une année sans précédent sur les marchés canadiens du logement. Nous examinons ici sept façons dont la COVID-19 a influé sur le marché du logement.
1. Le pic de l’activité de revente de maisons est passé du printemps à l’été
Les mesures de confinement ont provoqué un choc dans le marché du logement en mars. Les visites libres ont été suspendues et les ventes ont stagné durant une période habituellement très achalandée pour le marché. L’activité printanière a toutefois été maintenue. Le marché a repris vie lorsque les restrictions de distanciation sociale ont été assouplies. Cela a poussé l’activité à un niveau record de juillet à septembre. La demande accumulée a été largement épuisée en septembre et nous prévoyons un retour à des niveaux plus normaux plus tard cet automne.
2. Les marchés locatifs ont ralenti dans certaines des villes les plus grandes et les moins abordables du Canada
Après des années de hausse régulière, les loyers commencent par baisser à Toronto, à Montréal et à Vancouver, surtout dans les endroits à forte densité du centre-ville. On note parallèlement une augmentation de l’offre de logements locatifs à mesure que le bassin de la location à court terme se tarit et que de nouveaux immeubles locatifs et unités en copropriété sont construits. Tout cela arrive à un moment où de nombreux locataires subissent de fortes pressions financières. Les locataires gagnent habituellement moins que les propriétaires de maisons, et ce sont des Canadiens plus jeunes et à faible revenu qui ont le plus subi des pertes d’emploi pendant la pandémie. La demande de logements situés non loin des établissements d’enseignement postsecondaire a aussi ralenti, puisqu’une grande partie de l’enseignement s’effectue désormais en ligne et que la fermeture des frontières empêche la venue au Canada de nombreux étudiants étrangers.
3. Les investisseurs sur le marché des copropriétés veulent vendre
Les mises en vente des appartements en copropriété, qui étaient faibles au départ, augmentent à Toronto, à Montréal et à Vancouver vu la baisse des loyers et la hausse des taux d’inoccupation. L’adoption de nouveaux règlements plus stricts s’ajoute à l’envie de vendre des propriétaires, et les achèvements d’immeubles en copropriété font augmenter le parc des logements à Toronto et à Vancouver.
4. Les citadins veulent désormais de plus grands espaces (propriétés en campagne)
La vie citadine a perdu une partie de son attrait compte tenu des mesures de distanciation sociale qui restreignent sévèrement la vie culturelle et la socialisation. Beaucoup de personnes travaillent et étudient désormais à domicile. C’est une nouvelle réalité qui réduit d’autant plus l’attrait des grandes villes. Aussi, l’accessibilité pousse davantage de nombreux Canadiens vers de petites villes et des chalets, où l’on dispose de plus grands espaces. Il est clair que la COVID-19 a favorisé l’essor de l’immobilier en campagne.
Les ventes de maisons en campagne s’emballent
Cumul annuel, variation annuelle en %, troisième trimestre 2020
Sources: Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, Association canadienne de l’immeuble, Services économiques RBC
5. Une lueur d’espoir ? La pandémie a rendu l’accessibilité plus abordable
La diminution du taux du financement à un jour de la Banque du Canada à près de zéro et les baisses marquées des taux obligataires ont poussé les taux hypothécaires à des creux records. Cette situation a permis de réduire légèrement les versements hypothécaires d’une maison dont le prix reflète la valeur du marché, même si les prix continuent d’augmenter à un rythme accéléré dans la plupart des régions du Canada. Les généreux programmes publics de soutien du revenu offerts aux ménages les plus touchés par la COVID-19 ont également facilité les versements hypothécaires. Globalement au deuxième trimestre, l’aide versée aux ménages canadiens (56 milliards de dollars en versements de PCU et autres prestations) a été supérieure aux pertes de salaires attribuables à la pandémie (23 milliards de dollars). Au final, le revenu disponible des ménages canadiens a bondi de 11 %. Cela a considérablement accru le pouvoir d’achat des acheteurs.
6. L’immigration, l’un des principaux piliers de la demande de logements au Canada a été ébranlé.
La COVID-19 a gravement perturbé l’arrivée au Canada des immigrants, une source majeure de demande de logements. Au deuxième trimestre de 2020, le nombre de nouveaux résidents permanents a chuté de 64 % et il y a eu plus de résidents non permanents qui ont quitté notre pays qu’il y en a eu qui y sont entrés. Cela a eu une incidence majeure : l’ensemble du flux migratoire nette a chuté de 94 %. Comme les frontières devraient rester fermées pour tous les voyageurs, à l’exception des voyageurs essentiels, et la plupart des étudiants de niveau postsecondaire continuer d’étudier à domicile jusqu’à ce que l’immunisation contre la COVID-19 atteigne des niveaux élevés au Canada et à l’étranger, il est peu probable que le secteur de l’immigration se redresse de si tôt. À ce jour, la faible migration interne a peu influé sur l’ensemble du marché du logement canadien. La demande de location dans les marchés plus importants devrait baisser si la tendance se maintient, puisque les immigrants louent généralement des logements dans les 5 à 10 premières années suivant leur arrivée dans notre pays. Une telle situation pourrait avoir des répercussions négatives sur les copropriétés, et si la période de faible migration interne devait se prolonger, elle pourrait à plus long terme épuiser les futures cohortes d’acheteurs d’une première maison.
7. La pandémie a mis de nombreux propriétaires de maisons sur la défensive
Le choc économique de la COVID-19, qui a fait grimper le chômage à des sommets sans précédent, a directement touché de nombreux Canadiens et mis beaucoup d’autres sur la défensive. Près de 780 000 personnes ont choisi de reporter leurs versements hypothécaires depuis le début de la pandémie. Cela représente 16 % des prêts hypothécaires des portefeuilles bancaires. À la fin du mois d’août, la grande majorité des titulaires d’un emprunt hypothécaire dont la période de report a expiré avaient repris leurs versements périodiques. On ne sait cependant pas encore combien de ces titulaires pourraient maintenir leurs versements, vu les sombres perspectives d’emploi de bon nombre de Canadiens. Cela représente un risque pour le marché du logement, surtout pour les régions dont l’économie a beaucoup été ébranlée. Les tensions financières pourraient déclencher une vague de vente de propriétés.
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