Les maisons plus inaccessibles que jamais au Canada

• L’augmentation des taux d’intérêt a fait grimper les coûts de propriété à des sommets records: Les hausses pratiquées par la Banque du Canada depuis mars ont fait augmenter les versements hypothécaires de plusieurs centaines de dollars à l’achat d’une maison. Il est plus difficile que jamais d’accéder à la propriété au pays, d’autant plus que les valeurs immobilières ont bondi durant la pandémie. La mesure globale d’accessibilité à la propriété de RBC à l’échelle nationale s’est élevée à 60 % au deuxième trimestre, surpassant ainsi le pire niveau jamais atteint (57 %, en 1990).
• L’accessibilité s’est dégradée partout au Canada: La détérioration qui a cours depuis un an est sans précédent dans la plupart des marchés. Seules certaines parties des Prairies et du Québec ont déjà connu pire.
• Les conditions sont très difficiles pour les acheteurs de l’Ontario et de la Colombie-Britannique: Elles restent cependant gérables dans les Prairies et dans la majeure partie du Canada Atlantique et du Québec.
• La baisse des prix des maisons finira par donner un répit aux acheteurs: La correction marquée que connaît le marché du logement depuis le printemps a annulé une partie des hausses de prix spectaculaires enregistrées pendant la pandémie. Nous nous attendons à ce que les prix de référence chutent de 14 % à l’échelle nationale d’ici le printemps prochain, voire plus en Ontario et en Colombie-Britannique. Cela devrait aider les coûts de propriété à diminuer au cours de la prochaine année. Mais avant cela, les hausses de taux supplémentaires que pourrait effectuer la Banque du Canada devraient amplifier les tensions liées à l’accessibilité.

Le marché du logement canadien passe à l’histoire – parce qu’il est mal en point

D’un bout à l’autre du pays, les coûts de propriété sont tirés vers le haut par la hausse des taux d’intérêt qui a cours depuis mars (le taux directeur a augmenté de 300 points de base à ce jour, et nous prévoyons une autre augmentation de 75 points de base d’ici la fin de l’année). C’est le cas en particulier des marchés les plus chers, où l’accessibilité était déjà médiocre avant que la Banque du Canada ne commence à s’attaquer à l’inflation, qui n’avait pas été aussi élevée depuis des décennies.

Les répercussions jusqu’à maintenant sont historiques. Au deuxième trimestre de 2022, la mesure globale d’accessibilité de RBC a été propulsée vers des niveaux records à l’échelle nationale (60,0 %) ainsi qu’à Victoria (67,6 %), à Vancouver (90,2 %) et à Toronto (83,0 %). Les marchés relativement plus petits de l’Ontario (dont Hamilton, London, St. Catharines, Kitchener-Waterloo-Cambridge et Windsor) et de la Colombie-Britannique (notamment Kelowna) ont eux aussi connu leur pire niveau d’accessibilité, selon le ratio des coûts hypothécaires au revenu du ménage. La mesure globale de RBC a atteint son record précédent à Ottawa (48,5 %) et à Halifax (41,3 %). La situation n’est pas aussi désastreuse dans les autres régions du pays (en fait, l’accessibilité est encore raisonnablement bonne dans nombre de marchés de l’Alberta et de la Saskatchewan et dans certaines parties du Canada Atlantique), mais la tendance à la détérioration rapide est universelle. Notons qu’une hausse de la mesure de RBC indique une détérioration de l’accessibilité à la propriété.

Le marché du logement se replie

Sans surprise, la flambée des coûts de propriété a mis le marché du logement canadien sens dessus dessous. La frénésie qui avait stimulé les reventes et fait grimper les prix à des sommets incroyables au début de l’année n’est plus. Nombreux sont les acheteurs qui ont dû reporter leurs projets, soit parce qu’ils n’étaient plus admissibles à un prêt hypothécaire, soit parce que leur budget avait nettement diminué. Les reventes de maisons ont chuté de plus de 30 % depuis février, et les prix sont en train de redescendre, en particulier en Ontario et dans certaines régions de la Colombie-Britannique.

La hausse des taux accapare encore l’attention pour le moment

La hausse des taux hypothécaires n’a pas fini d’avoir des répercussions. Nous prévoyons que les augmentations effectuées à ce jour par la Banque du Canada, de même que celles à venir, vont intensifier les pressions à hausse sur les coûts de propriété dans la deuxième moitié de l’année. L’achat d’une maison typique au Canada coûtait 380 $ de plus par mois au deuxième trimestre (ou 5,9 % du revenu du ménage). De ce montant, 230 $ (3,5 points de pourcentage) sont attribuables à la hausse des taux hypothécaires. Les augmentations les plus notables ont touché les acheteurs de Vancouver (8,1 points de pourcentage supplémentaires en part du revenu), de Toronto (8,1 points), de Victoria (6,7 points) et d’Ottawa et de Halifax (4,8 points pour les deux). Les coûts de propriété dans les trois premiers marchés (et les régions avoisinantes) sont les plus sensibles aux taux d’intérêt ; ils sont donc plus susceptibles de continuer à grimper à court terme.

La prochaine phase devrait être caractérisée par un recul des prix

La bonne nouvelle, c’est que le repli généralisé du marché ouvre la voie à une certaine amélioration de l’accessibilité. Nous nous attendons à ce que le recul des prix se poursuive et s’étende jusqu’à ce qu’un creux soit touché, vers le printemps prochain. Nous pensons que cela fera diminuer les coûts de propriété, lorsque les taux d’intérêt se seront stabilisés. À notre avis, l’inaccessibilité culminera à la fin de cette année, quoique le moment exact devrait varier d’un marché à l’autre. L’amélioration qui suivra sera stimulée en partie par la croissance du revenu des ménages. Toutefois, il faudra probablement des années pour renverser complètement la forte détérioration qui a commencé en 2021.

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