• La flambée des prix et la hausse des taux d’intérêt restreignent fortement l’accessibilité: la mesure globale d’accessibilité de RBC pour le Canada a bondi de 3,7 points de pourcentage pour s’établir à 54,0 % au premier trimestre de 2022. Ce niveau est le pire depuis le début de 1990. Les coûts de propriété ont augmenté dans tous les marchés que nous suivons, mais leurs répercussions sur les acheteurs varient grandement d’un bout à l’autre du pays.
  • La situation est extrême à Vancouver, à Toronto et à Victoria: l’accessibilité à la propriété est également devenue très difficile dans d’autres régions du sud de l’Ontario et du Lower Mainland en Colombie-Britannique.
  • Les conditions sont encore relativement abordables dans les Prairies et d’autres marchés de la côte est: la tendance est à la détérioration, mais les acheteurs de ces régions peuvent encore s’en tirer (ce qui est de moins en moins le cas à Halifax).
  • La situation devrait empirer avant de s’améliorer: la campagne de hausse énergique des taux d’intérêt de la Banque du Canada fera grimper les coûts de propriété à court terme, ce qui portera probablement la mesure nationale d’accessibilité de RBC à son pire niveau jamais enregistré. Heureusement, nous voyons venir une correction des prix —selon nos prévisions, la valeur des propriétés chutera d’environ 10 % au cours de la prochaine année— qui devrait procurer un certain répit aux acheteurs.

Répercussions inégales de la hausse des taux d’intérêt

Après avoir atteint des creux historiques pendant la majeure partie de la pandémie, les taux d’intérêt sont désormais en hausse. Il s’agit d’un changement important pour le marché du logement canadien, qui a grandement bénéficié des taux planchers au cours des deux dernières années. La Banque du Canada a commencé à relever son taux directeur en mars. En date de juin, elle était à mi-chemin de l’augmentation de 250 points de base que nous avons prévue d’ici l’automne.

La hausse des taux touchera pratiquement les acheteurs de tout le pays, et les factures mensuelles hypothécaires plus élevées compliqueront l’acquisition des propriétés recherchées. Les acheteurs des marchés où les logements sont les plus chers seront toutefois les plus touchés. La valeur élevée des propriétés, et surtout des hypothèques plus importantes, accentue la sensibilité aux fluctuations des taux d’intérêt. Par exemple, une augmentation d’un point de pourcentage du taux d’intérêt entraîne un accroissement des versements hypothécaires de plus de 600 $ par mois à Vancouver, de 554 $ à Toronto et de 481 $ à Victoria, compte tenu des prix typiques des maisons au premier trimestre (évalués à 1,4 million de dollars, à 1,3 million de dollars et à 1,1 million de dollars, respectivement). Ces montants dépassent de loin l’augmentation moyenne de 360 $ par mois au Canada. St. John’s, Regina et d’autres marchés dont les prix sont plus modestes et qui enregistrent des augmentations de coûts mensuels allant de 125 $ à 160 $ sont beaucoup moins sensibles à la fluctuation des taux.

Les répercussions sont tout aussi inégales sur l’accessibilité. Une hausse d’un point de pourcentage des taux fait grimper les mesures globales de RBC de 8,8 points de pourcentage pour Vancouver, de 7,8 points de pourcentage pour Toronto et de 6,4 points de pourcentage pour Victoria, ce qui est supérieur à la moyenne nationale de 5,5 points de pourcentage. Une hausse de la mesure d’accessibilité représente une détérioration de l’accessibilité. L’appréciation des propriétés a accru la sensibilité aux taux de nombreux marchés des Prairies, du Québec et des provinces de l’Atlantique, mais la détérioration de l’accessibilité générée par la hausse des taux reste bien moins importante dans ces régions que la moyenne nationale.

L’accessibilité à la propriété devrait devenir encore plus mauvaise à Vancouver, à Toronto et à Victoria

Les nouvelles sont décevantes pour les acheteurs de Vancouver, de Toronto et de Victoria. Ils doivent faire face à un resserrement considérable de l’accessibilité alors que la Banque du Canada poursuit ses hausses de taux. Les mesures globales de RBC continueront probablement de battre des records dans les trois marchés, ce qui laisse entrevoir une aggravation de la crise de l’accessibilité. Les conditions devraient aussi se détériorer sensiblement pour les chercheurs de maisons de Montréal, d’Ottawa et, dans une moindre mesure, ceux de Halifax, dont les perspectives sont déjà les plus défavorables depuis plusieurs décennies.

Les Canadiens seront réticents à abandonner leur rêve d’accès à la propriété

La flambée des prix et la hausse des taux d’intérêt limitent énormément (et de plus en plus) les acheteurs de logement au Canada. Malgré tout, bien des Canadiens envisageront toutes les possibilités pour avoir accès à la propriété : ils reverront leurs préférences (type d’habitation, emplacement, période d’amortissement hypothécaire) et chercheront une aide supplémentaire (revenus locatifs supplémentaires, aide parentale pour une mise de fonds, logement multigénérationnel). Ces mécanismes d’adaptation atténueront l’incidence de la hausse des taux sur la demande de logements.

Les choses (les prix) doivent changer

Les capacités des mécanismes d’adaptation sont toutefois limitées. Les tensions liées à l’accessibilité atteignent déjà des niveaux insoutenables en Ontario et en Colombie-Britannique, et ce même risque guette d’autres régions du pays. Cette situation devrait considérablement ralentir la demande, rééquilibrer les conditions du marché et exercer une pression baissière sur les prix. Ce processus a commencé au printemps. Qu’est-ce qui pourrait changer le cours de l’accessibilité dans un contexte de hausse des taux ? La croissance rapide du revenu des ménages et la baisse des prix. La récente accélération des hausses des salaires sera utile, mais une correction des prix devrait être le facteur décisif. Selon nos prévisions actuelles, le prix de référence au Canada chutera de plus de 10 % entre le sommet et le creux dans la prochaine année, et de 13 % en Colombie-Britannique et en Ontario. Nous anticipons des baisses plus faibles dans le reste du pays : entre 2 % et 5 % (entre le sommet et le creux) dans les Prairies, près de 7 % au Québec, et entre 6 % et 9 % dans les provinces de l’Atlantique.

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Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.

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