Tendances Immobilières Et Accessibilité À La Propriété - Septembre 2021

  • La mesure globale d’accessibilité à la propriété de RBC a enregistré sa détérioration la plus importante en plus de 30 ans : elle a pris 2,7 points de pourcentage pour atteindre 45,3 % à l’échelle du Canada au deuxième trimestre. Il s’agit de la quatrième augmentation consécutive, ce qui a pour effet d’annuler entièrement l’amélioration survenue au début de la pandémie.
  • L’ensemble des marchés et des catégories de logement sont devenus moins abordables : les mesures de RBC affichent une hausse généralisée. C’est à Toronto, Vancouver et Ottawa que l’accessibilité a plus le plus reculé.
  • Les coûts de propriété ne constituent toujours pas un fardeau excessif dans les Prairies et certaines régions des provinces de l’Atlantique : en pourcentage du revenu des ménages, ils restent inférieurs à la moyenne dans ces régions, et sont les plus élevés à Vancouver, Toronto et Victoria.
  • L’accessibilité diminuera encore davantage : nous nous attendons à ce que les prix des propriétés continuent d’augmenter à court terme, car les conditions de l’offre et de la demande restent exceptionnellement tendues. Les coûts de propriété augmenteront dans de nombreux marchés et catégories de logement. Cela dit, la dégradation de l’accessibilité semble sur le point de ralentir. Les prix montent moins rapidement dans de nombreuses régions et nous prévoyons qu’ils se stabiliseront en 2022.

Changements importants apportés aux mesures d’accessibilité à la propriété de RBC

Pour ce numéro de Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, deux changements clés ont été apportés au calcul des mesures de RBC, en vue de mieux représenter le poids des coûts de propriété dans tous les marchés du Canada. Ces changements ont une incidence importante, puisqu’ils modifient sensiblement les niveaux (baisse) et les tendances (modération) des mesures. Le premier changement est l’utilisation d’une nouvelle série de taux hypothécaires, soit le taux appliqué par les banques à charte sur les fonds décaissés pour les prêts hypothécaires à taux fixe de 5 ans. Il reflète mieux ce que les emprunteurs paient réellement sur le marché. Auparavant, les mesures de RBC étaient fondées sur le taux affiché moyen des banques à charte, devenu moins représentatif des taux contractuels des clients au fil des ans. Ainsi, les taux affichés ont dépassé les taux applicables aux fonds décaissés de 270 points de base au deuxième trimestre ; l’écart substantiel entre les deux séries a entraîné d’importantes révisions à la baisse des versements hypothécaires et des mesures de RBC (une baisse des mesures représente une amélioration de l’accessibilité). Ces révisions ont été plus importantes au cours des dernières périodes étant donné que l’écart entre les taux s’est considérablement creusé. Au deuxième trimestre, l’utilisation des taux hypothécaires plus bas a réduit de 12 points de pourcentage la mesure précédente de RBC pour l’ensemble du Canada.

Le deuxième changement dans notre méthodologie est la prise en compte d’une mise de fonds de 20 %, au lieu de 25 %, ce qui correspond au minimum pour un prêt hypothécaire conventionnel non assuré. Le ratio d’emprunt plus élevé entrant dans nos calculs a pour effet d’augmenter les versements hypothécaires sur toutes les périodes. Il s’est traduit par une hausse de 2,4 points de pourcentage de la mesure globale au deuxième trimestre (et des augmentations similaires pour les périodes précédentes).

Au final, ces changements montrent que l’accessibilité est meilleure que ce que laissaient entendre les mesures auparavant. Une fois qu’ils ont été mis en place, la mesure globale nationale a baissé de 9,6 points de pourcentage pour le dernier trimestre ; l’indice des changements est toutefois plus modeste pour les périodes antérieures, elle est même négligeable avant les années 2000. Comme les mesures de RBC sont maintenant plus sensibles aux taux d’intérêt, leurs révisions sont plus importantes pour les catégories de logement (p. ex., maisons individuelles) et les marchés (p. ex., Vancouver et Toronto) les plus chers.

Des hausses de prix généralisées portent un coup dur à l’accessibilité

Bien que l’effervescence qui régnait au début de l’année se soit (heureusement) calmée, le marché canadien du logement continue de battre des records. La forte demande ainsi que le rapport extrêmement serré entre l’offre et la demande ont encore fait grimper la valeur des propriétés au deuxième trimestre, contribuant à une dégradation généralisée de l’accessibilité. La mesure globale de RBC pour le Canada a bondi de 2,7 points de pourcentage – la plus forte augmentation sur un trimestre en plus de trois décennies – à 45,3 %, annulant entièrement l’amélioration notable observée au début de la pandémie.

Le rêve de posséder une maison unifamiliale est plus difficile à réaliser

La part du revenu nécessaire pour couvrir les coûts de propriété d’une maison individuelle au Canada n’est pas seulement élevée, elle augmente aussi rapidement. Au deuxième trimestre, cette part a augmenté de 3 points de pourcentage à 49,7 %, bien au-dessus de la moyenne à long terme de 43,1 %. L’explosion de la demande de grands espaces habitables a fait bondir les prix des maisons unifamiliales pendant la pandémie. Par contre, les appartements en copropriété demeurent relativement plus accessibles. La mesure nationale de RBC pour les appartements en copropriété s’est établie à 32,6 % au deuxième trimestre.

L’accessibilité a reculé sur tous les principaux marchés, mais les acheteurs peuvent encore accéder à la propriété dans de nombreuses régions du pays

Au dernier trimestre, les plus fortes augmentations des mesures globales de RBC ont été enregistrées à Toronto (+4,1 points de pourcentage), Vancouver (+3,2 points de pourcentage) et Ottawa (+3,1 points de pourcentage), mais la dégradation a été généralisée et a touché tous les marchés que nous suivons. Dans l’ensemble, l’accessibilité est la plus difficile à Vancouver (les coûts de propriété représentent 63,5 % du revenu des ménages), à Toronto (59,1 %) et à Victoria (48,0 %). Ottawa (38,5 %) et Montréal (38,4 %) sont deux autres marchés où les mesures globales de RBC se situent à des sommets historiques. En revanche, la situation est meilleure dans certaines villes des Prairies et des provinces de l’Atlantique. Malgré les récentes hausses, les mesures de RBC demeurent inférieures à leur moyenne à long terme à Calgary, Edmonton, Regina, Saskatoon, Winnipeg, Saint John, Halifax et St. John’s.

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