Grâce aux baisses des taux d’intérêt effectuées et à celles anticipées pour l’année prochaine, les achats de logements ont augmenté, libérant la forte demande accumulée. Les résultats préliminaires de novembre publiés par les chambres immobilières locales montrent que l’automne s’est généralement terminé sur une bonne note. Dans la plupart des grands marchés, les reventes et les prix ont augmenté par rapport à octobre, confortant les gains réalisés le mois précédent.

L’activité a enregistré une hausse fulgurante comparativement aux creux historiques de l’an dernier (sauf à Calgary, où elle était déjà forte à l’automne 2023). Les marchés locaux se sont ainsi considérablement redressés.

Nous prévoyons que la reprise se poursuivra en 2025, parallèlement au déclin des taux d’intérêt.

L’accumulation des stocks durant l’année s’est également révélée bénéfique cet automne. Le grand choix offert aux acheteurs a soutenu la remontée des reventes. La hausse a aussi ramené les stocks vers des niveaux plus sains après des décennies de pénurie exceptionnelle. Il n’y a donc pas de signe de surabondance, bien qu’à Toronto, l’offre d’appartements en copropriété semble amplement suffisante à l’heure actuelle. Les inscriptions courantes sont généralement restées stables entre octobre et novembre.

Les pressions sur les prix demeurent limitées dans la plupart des cas. La valeur des propriétés a légèrement augmenté le mois dernier à Toronto (principalement dans la catégorie des maisons individuelles) et à Montréal. À notre avis, l’éventuelle appréciation des marchés sera graduelle jusqu’à ce que les baisses des taux d’intérêt permettent d’améliorer davantage l’accessibilité l’an prochain.

Région de Toronto – La reprise s’accélère

La reprise amorcée par le marché de Toronto s’est accélérée en novembre. Les reventes ont progressé de 1,9 % par rapport à octobre (taux désaisonnalisé). Cette progression fait suite au bond de 12 % enregistré le mois précédent. La piètre accessibilité a plombé l’activité du marché jusqu’en automne.

La baisse des taux d’intérêt semble avoir été suffisante pour attirer certains acheteurs sur le marché, mais le manque d’accessibilité demeure d’actualité dans la région.

Les catégories des maisons individuelles et des maisons en rangée ont été les plus recherchées cet automne, avec une croissance substantielle des ventes sur un an, de 44 % et de 46 %, respectivement, en novembre. La croissance des ventes des appartements en copropriété a été un peu moins forte, en s’établissant à 36 %.

Après des mois de stabilité, les prix pourraient se situer à un point d’inflexion. L’indice des prix des propriétés MLS a pris 0,8 % entre octobre et novembre. L’offre et la demande étant globalement équilibrées, on peut s’attendre à une modeste appréciation des prix au cours de la période à venir. Toutefois, l’explosion des stocks d’appartements en copropriété cette année pourrait continuer de tirer les prix vers le bas à court terme. Ils ont reculé de 5 % par rapport à l’an dernier.

Région de Montréal – Le marché décolle

L’activité enregistrée en novembre confirme que la région de Montréal est bien partie pour connaître un redressement rapide. Selon nos estimations, les reventes ont bondi d’environ 15 % entre octobre et novembre (taux désaisonnalisé), de sorte que le nombre de transactions est proche de ce qu’il était juste avant la pandémie. Nous ne nous attendions pas à ce qu’il remonte aussi haut avant trois ou quatre mois.

Cette progression s’est manifestée alors que le nombre de mises en vente a été moins important le mois dernier et que les stocks n’ont donc pas augmenté.

La baisse des taux d’intérêt a sans aucun doute incité de nombreux acheteurs à passer à l’acte. Leur détermination s’est traduite par une concurrence plus féroce durant le processus d’offre. Par conséquent, les prix ont sensiblement augmenté.

Le prix médian des maisons individuelles vendues en novembre était de 600 000 $, soit une hausse solide de 11 % comparativement à l’année dernière. Le prix médian des appartements en copropriété a progressé de 8 % pour s’établir à 425 000 $.

Selon nous, la demande pourra difficilement maintenir le rythme actuel de croissance, car la piètre accessibilité continue de dissuader de nombreux acheteurs potentiels. Par contre, le resserrement des conditions de l’offre et de la demande devrait favoriser une forte hausse des prix durant la période à venir.

Région de Vancouver – Fin de l’anémie

La vigueur dont la région de Vancouver a fait preuve en octobre ne se dément pas. Après avoir grimpé de près de 20 % entre septembre et octobre, les reventes ont gagné 1 % en novembre, selon nos propres estimations désaisonnalisées. D’après nous, c’est le signe que la longue période d’anémie du marché est enfin terminée.

Néanmoins, la reprise sera probablement plus modérée au cours de la période à venir. Le défi considérable que pose l’accessibilité continuera d’entraver la croissance de la demande, même si les taux d’intérêt fléchissent.

La valeur des propriétés n’a guère évolué cette année, y compris en novembre. L’indice composite des prix des propriétés MLS a affiché un léger repli de 0,9 % sur un an. Les prix des maisons individuelles ont un peu plus monté que les prix des appartements en copropriété en raison du rapport entre l’offre et la demande relativement plus tendu. Nous nous attendons à ce que ces tendances persistent à court terme.

Calgary – L’essor de la construction résidentielle contribue au rétablissement des stocks

Calgary pourrait être détrônée par Edmonton pour le titre de marché du logement le plus survolté du Canada, mais l’effervescence y règne toujours. Les reventes battent leur plein : elles ont crû de 4 % entre octobre et novembre et dépassent d’environ 50 % les niveaux d’avant la pandémie. De plus, la demande est forte par rapport à l’offre, donnant l’avantage aux vendeurs.

Par contre, la croissance des prix a ralenti cette année. En novembre, l’indice composite des prix des propriétés MLS a progressé de 3,5 % sur un an, soit environ le tiers du taux relevé en mars.

L’augmentation des stocks a offert plus de choix aux acheteurs, contribuant à alléger les pressions haussières sur les prix. Les constructeurs résidentiels de Calgary ont mis les bouchées doubles pour répondre à l’explosion de la demande cette année. On s’attend à ce que les mises en chantier et les projets achevés battent de nouveaux records.

Nous croyons que le boom de la construction de logements permettra d’éviter une flambée des prix au cours de l’année à venir.

Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.

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