La grande crise de l'accessibilité ? Les acheteurs de logements font face à la hausse des coûts de propriété

• La montée en flèche des prix et la hausse des taux hypothécaires ont porté un dur coup à l’accessibilité au troisième trimestre: La mesure globale de RBC pour le Canada a bondi de 2,0 points de pourcentage pour atteindre 47,5 %, soit le pire niveau en 31 ans. Cette hausse fait suite à une énorme augmentation de 2,7 % au deuxième trimestre, qui a complètement annulé les améliorations survenues au début de la pandémie.
• Seul St. John’s a résisté à la tendance à la détérioration: Les coûts de propriété des maisons unifamiliales et des appartements en copropriété se sont alourdis dans tous les autres marchés que nous suivons.
• Malgré la récente dégradation, l’accessibilité demeure bien en deçà des normes historiques dans les Prairies et certaines parties du Canada atlantique: La situation s’est aggravée en Ontario, en Colombie-Britannique et, dans une moindre mesure, dans certaines régions du Québec.
• Nous prévoyons que les coûts de propriété continueront d’augmenter rapidement au cours de la période à venir: Les prix des logements sont repartis vers le haut en raison de la forte demande et de l’insuffisance de l’offre cet automne. De plus, les emprunts coûteront bientôt plus cher. Les taux des prêts hypothécaires à taux fixe se sont accrus depuis l’été. Par ailleurs, nous prévoyons que la Banque du Canada commencera à relever le taux du financement à un jour au printemps, ce qui fera grimper les taux variables. Les répercussions sur l’accessibilité se feraient alors sentir partout au pays.

La pandémie a amplifié les divergences régionales

Les tendances générales du marché immobilier ont été remarquablement similaires dans tout le pays, voire dans de nombreux pays, tout au long de la pandémie. Après avoir subi de violentes fluctuations en 2020, le marché se caractérise actuellement par une grande effervescence. La demande de logements est immense au moment où l’offre frôle des creux historiques dans presque tous les marchés, ce qui crée entre les acheteurs une vive concurrence qui exerce des pressions haussières sur les prix. Ces conditions ont grandement fait diminuer l’accessibilité à la propriété au cours de la dernière année. Les résultats sont toutefois variables. Certains des marchés les moins abordables (notamment la région de Toronto) ont connu une plus grande détérioration, tandis que les marchés les plus accessibles (c.-à-d. la plupart des régions dans les provinces de l’Atlantique et les Prairies) ont subi des conséquences moindres. Ainsi, l’évolution de la situation au cours de la dernière année a généralement amplifié les écarts d’accessibilité qui existaient avant la pandémie au Canada. Plus précisément, les conditions d’accessibilité à Toronto et dans d’autres marchés du sud de l’Ontario ont empiré encore plus comparativement au reste du pays, alors que la situation relative s’est généralement améliorée ailleurs, surtout dans les provinces de l’Atlantique et dans les Prairies. Ces tendances devraient inciter certains acheteurs de l’Ontario à se tourner vers des régions du pays où les prix sont plus abordables.

L’année 2021 a été marquée par un rapport offre-demande extrêmement tendu

La nécessité d’un accroissement de l’offre n’a jamais été aussi grande. Ce besoin est apparu nettement lorsque des guerres de prix ont éclaté l’an dernier dans des endroits où de telles situations s’étaient rarement manifestées ou ne s’étaient jamais produites, et se sont intensifiées là où elles surviennent plus souvent. Les prix continueront d’augmenter jusqu’à ce que la demande et l’offre se rapprochent de l’équilibre. Au début de la pandémie, les acheteurs de logements ont bénéficié d’une baisse des taux d’intérêt qui a compensé l’incidence de l’escalade de la valeur des propriétés. Ce n’est plus le cas maintenant. En fait, les taux d’intérêt ont même entraîné une diminution de l’accessibilité à la propriété dernièrement. La légère augmentation de taux du prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans a causé la moitié de la hausse de 2,0 points de pourcentage de la mesure globale de RBC pour le Canada au troisième trimestre.

Les ajustements nécessaires pour rétablir l’équilibre proviendront en grande partie de la demande

Les perspectives pour les acheteurs sont sombres. Nous estimons que la hausse des taux d’intérêt pourrait à elle seule faire bondir notre mesure nationale d’accessibilité de 2,0 à 3,5 points de pourcentage de plus au cours de la prochaine année. Une augmentation supplémentaire de 5 % du prix des logements se traduirait par 2,0 points de pourcentage de plus. Des gains de revenu pourraient en atténuer les effets. Une détérioration potentiellement importante de l’accessibilité serait de nature à contraindre de nombreux acheteurs à se retirer du marché, ou à tout le moins d’un marché ou d’une catégorie d’habitation. Le mécanisme d’autocorrection du marché se mettrait ainsi en marche. Tant que l’offre tardera à se concrétiser, la plupart des ajustements nécessaires à un retour de l’équilibre viendront de la demande.

Changement des préférences de logement : du choc de la COVID-19 à la perte d’accessibilité

Si la pandémie a forcé les Canadiens à réévaluer en profondeur leurs besoins et leurs préférences de logement au cours des deux dernières années, la forte baisse de l’accessibilité à la propriété continuera de susciter cette réflexion chez les nouveaux acheteurs de logements. Bon nombre d’entre eux trouveront une solution en s’éloignant encore plus (allant même jusqu’à déménager dans une autre province) jusqu’à ce qu’ils aient les moyens d’acheter, ou en optant pour une plus petite propriété, ou les deux. En raison des conditions déjà difficiles et du fait que la hausse des taux d’intérêt fera augmenter les coûts de propriété dans les marchés les plus inaccessibles du Canada, nous nous attendons à ce que les acheteurs de Vancouver, de Toronto, de Victoria et, dans une moindre mesure, d’Ottawa et de Montréal soient les plus contraints de revoir leurs attentes.

Moins de compromis sont nécessaires au Canada atlantique et dans les Prairies

Bien que la situation se complique de plus en plus pour les acheteurs des régions du Canada où les prix sont plus abordables, la propriété d’une maison dans ces régions exige généralement moins de compromis. En fait, l’accessibilité semble encore raisonnablement bonne dans la majeure partie du Canada atlantique et des Prairies. Les mesures globales de RBC demeurent bien en deçà de leurs moyennes à long terme (et devraient y rester au cours de l’année à venir) à Calgary, Edmonton, Regina, Saskatoon, Winnipeg, Saint John et St. John’s. Ce dernier marché est le seul à avoir résisté à la tendance à la détérioration au troisième trimestre.

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