La déprime des acheteurs de maisons : l'accessibilité à la propriété, déjà lamentable, se détériore encore au Canada

• Les coûts de propriété explosent avec la hausse continue des taux d’intérêt : les efforts de la Banque du Canada pour contrer l’inflation ont rendu beaucoup plus difficile l’accession à la propriété au pays. Des hausses massives des taux depuis mars ont fait passer la mesure globale d’accessibilité de RBC à 62,7 %, son pire niveau de tous les temps. La détérioration (14,5 points de pourcentage) a été phénoménale au cours de la dernière année.
• Aucune exception à la tendance à la détérioration : les coûts de propriété sont nettement plus élevés dans tous les marchés que nous suivons. L’augmentation sur 12 mois est sans précédent dans la grande majorité des cas.
• L’accessibilité à la propriété est très ardue en Colombie-Britannique et en Ontario : de plus, les conditions sont à présent plus difficiles qu’elles le sont d’habitude dans d’autres régions du Canada.
• La correction des prix devrait bientôt donner un répit aux acheteurs : l’accessibilité pourrait bientôt atteindre un creux. Les baisses généralisées des prix, surtout en Ontario et en Colombie-Britannique, devraient contribuer à la diminution des coûts de propriété une fois que les taux d’intérêt se seront stabilisés. Nous nous attendons à ce que les prix de référence chutent de 14 % à l’échelle nationale d’ici le printemps prochain.

Des revenus plus importants sont nécessaires pour faire face à la hausse des taux

Si la flambée des prix des logements au début de la pandémie avait déjà considérablement relevé la barre pour les acheteurs canadiens, la forte hausse des taux d’intérêt depuis mars a été dévastatrice dans bien des régions du pays. L’acheteur d’un logement type (évalué au prix de référence) devait, au troisième trimestre de 2021, gagner un revenu annuel de 200 000 $ pour être admissible à une hypothèque. Un an plus tard, le revenu requis avait bondi de 34 %, à 268 000 $. Il a augmenté de 29 % dans la région de Toronto pour s’établir à 240 000 $. Les nombreux acheteurs potentiels qui trouvaient déjà très difficile l’accessibilité à une propriété semblent la voir à présent comme presque impossible. Il n’est donc pas étonnant que la demande des acheteurs ait chuté depuis les premiers relèvements de taux de la Banque du Canada.

Le resserrement des conditions ne se limite pas aux marchés les plus chers du Canada. L’augmentation des taux hypothécaires requiert des revenus plus élevés d’un océan à l’autre. En fait, les plus fortes augmentations du revenu admissible minimum dans la dernière année sont survenues à Halifax et à Saint John (hausses de 44 % et de 41 %, respectivement). Cela dit, le montant requis à Saint John (74 000 $) demeure le plus faible de ceux des marchés que nous suivons. Pour être admissibles à l’achat d’un logement évalué au prix de référence, les acheteurs de Victoria (216 000 $), de Vancouver (268 000 $), de Calgary (123 000 $), de Toronto (240 000 $), d’Ottawa (149 000 $), de Montréal (127 000 $) et de Halifax (116 000 $) doivent tous gagner un revenu avant impôt d’au moins 100 000 $. Ces chiffres dépassent largement le revenu médian des ménages, qui varie de 74 000 $ à Montréal à 92 000 $ à Calgary. Autrement dit, seuls les Canadiens se situant dans les tranches de revenu supérieures peuvent se permettre d’acheter un logement moyen dans ces marchés, surtout à Vancouver, à Toronto et à Victoria.

Pires niveaux d’accessibilité jamais enregistrés

Les logements n’ont jamais été aussi inabordables au Canada. De nouvelles hausses des taux d’intérêt ont propulsé les mesures globales de RBC à de nouveaux sommets à l’échelle nationale, de même qu’à Victoria, à Vancouver, à Toronto, à Ottawa et à Halifax, au troisième trimestre. (Une hausse de cette mesure indique une détérioration de l’accessibilité à la propriété.) La mesure de Montréal se rapproche rapidement de ce niveau. La situation n’est pas aussi préoccupante sur les autres marchés, mais les niveaux d’accessibilité semblent maintenant plus bas que d’habitude dans tous les marchés sauf à Edmonton. La mesure globale nationale a augmenté au cours des huit derniers trimestres.

Est-ce bientôt la dernière étape de la correction du marché du logement ?

Une correction majeure du marché du logement a lieu depuis le printemps en raison de la détérioration massive de l’accessibilité. Les reventes d’habitations ont dégringolé de 36 % à l’échelle nationale, plus particulièrement en Colombie-Britannique (-43 %) et en Ontario (-41 %), atteignant des niveaux bien inférieurs à ceux d’avant la pandémie. Le déclin s’est toutefois atténué au cours des derniers mois. La chute des prix semble également ralentir. Il pourrait s’agir de signes avant-coureurs de la dernière étape de la correction.

D’énormes pressions pour le moment

De forts vents contraires persisteront à court terme. Il est peu probable que les problèmes d’accessibilité diminuent rapidement. Le marché aura besoin d’un peu plus de temps pour absorber la hausse des taux hypothécaires. Nous nous attendons à ce que le marché sorte d’un creux vers le printemps.

Les baisses de prix finiront par favoriser l’accessibilité

La correction du marché a ceci d’avantageux qu’elle devrait contribuer à améliorer l’accessibilité au cours de la prochaine année. Nous nous attendons à ce que le prix de référence à l’échelle nationale chute de 14 % par rapport à son sommet du début de 2022, ce qui permettra de réduire considérablement les coûts de propriété une fois que les taux d’intérêt se seront stabilisés. Cette prévision pourrait commencer à se réaliser au début de 2023, mais le moment variera en fonction du marché. Le processus d’amélioration sera stimulé en partie par la croissance du revenu des ménages. Toutefois, il faudra probablement des années pour renverser complètement la forte détérioration qui a commencé en 2021.

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Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.

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