Été chaud, mais refroidissement du marché du logement au Canada

Les dernières hausses consécutives de la Banque du Canada ont freiné le rebond du marché du logement cet été. Les chaleurs extrêmes et les incendies de forêt dévastateurs se sont peut-être aussi répercutés sur l’activité dans certaines régions. En juillet, les reventes d’habitations ont diminué (-0,7 % d’un mois sur l’autre) à l’échelle nationale pour la première fois en six mois.

Cette baisse s’est produite en dépit d’une autre forte augmentation des nouvelles inscriptions (5,6 % d’un mois sur l’autre), qui devrait contribuer à un déblocage de l’offre. Le bond de 24 % des nouvelles inscriptions depuis avril a complètement annulé les baisses survenues au début de l’année. L’évolution des marchés au cours des deux derniers mois a ramené l’équilibre entre la demande et l’offre au Canada après un resserrement étonnamment rapide au printemps.

La valeur des propriétés continue généralement de s’apprécier sensiblement à ce stade, bien que le rythme ait nettement ralenti en juillet. L’Indice des prix des propriétés MLS a augmenté de 1,1 % d’un mois sur l’autre, soit moins que le taux moyen de 1,9 % au cours des trois mois précédents. Nous prévoyons que les hausses de prix continueront de s’atténuer lors des prochains mois, car le meilleur équilibre entre la demande et l’offre réduira les pressions haussières sur les prix et l’augmentation des taux d’intérêt comprimera les budgets des acheteurs.

Ralentissement du rythme des ventes en Colombie-Britannique et dans certaines régions de l’Ontario

Le mois dernier, les ventes ont été particulièrement faibles en Colombie-Britannique, notamment dans la vallée du Fraser (-11,1 % d’un mois sur l’autre) et, dans une moindre mesure, à Vancouver (-0,8 %). L’Ontario a enregistré des résultats plus contrastés. De fortes baisses ont été observées à Toronto (-8,7 %) et dans les régions avoisinantes comme Hamilton (-3,7 %) et Kitchener-Waterloo (-5,9 %). Toutefois, les ventes ont augmenté dans les marchés plus abordables de l’ouest de la province (p. ex. London, Niagara et Windsor). L’activité a également continué de se redresser au Québec (y compris à Montréal), dans les Prairies (y compris à Calgary, Edmonton, Regina, Saskatoon et Winnipeg) et dans certaines parties des provinces de l’Atlantique (y compris à Saint John).

Hausse des logements mis en vente d’un océan à l’autre

Le retour en scène des vendeurs dans toutes les régions du pays a fait augmenter considérablement les nouvelles inscriptions dans certains marchés. Une telle évolution s’est produite le mois dernier à Victoria (+9,5 % d’un mois sur l’autre), dans la vallée du Fraser (+9,5 %), à Edmonton (+11,9 %), à Calgary (+7,5 %), à Regina (+6,9 %), à Hamilton (+15,2 %), à Kitchener-Waterloo (+21,2 %), à London (+19,9 %), à Toronto (+7,8 %), à Ottawa (+5,6 %) et au Saguenay (+28,2 %). Ces augmentations sont impressionnantes, mais elles ont eu lieu après que des niveaux exceptionnellement bas eurent été atteints au début de l’année. Dans la plupart des cas, elles ne font que replacer la barre plus près de la normale.

Les prix des logements continuent d’augmenter grandement dans la plupart des régions

Le resserrement printanier du rapport entre la demande et l’offre disparaît rapidement en Colombie-Britannique et en Ontario. Le fléchissement des ventes et l’augmentation des nouvelles inscriptions ont ramené l’équilibre sur la plupart des marchés de ces provinces, Toronto n’ayant jamais été aussi près depuis janvier d’être un marché favorable aux acheteurs. Néanmoins, la hausse des prix demeure généralement vive : elle dépasse 1 % d’un mois sur l’autre (selon l’Indice des prix des propriétés MLS) dans la majorité des cas, notamment à Vancouver (1,7 %), à Hamilton (1,8 %), à Toronto (1,1 %) et à Ottawa (1,3 %).

Il en va de même au Québec et dans la plupart des provinces de l’Atlantique, où la trajectoire des prix demeure généralement haussière. L’Indice des prix des propriétés MLS dénote même une accélération en juillet à Montréal (1,7 % d’un mois sur l’autre) et à Halifax (2,2 %).

Fait intéressant, les augmentations de prix ont été relativement modérées le mois dernier dans les Prairies. L’Indice des prix des propriétés d’Edmonton a progressé de seulement 0,2 % d’un mois sur l’autre (1,0 % à Calgary, 0,8 % à Regina et 0,4 % à Saskatoon). Il en est peut-être ainsi parce que la valeur des propriétés dans ces marchés n’a pas diminué autant (pas du tout dans le cas de Calgary) au cours de la récente correction.

D’une vigueur inattendue à la stagnation ?

Le cheminement du marché canadien s’annonce cahoteux. Nous nous attendons à ce que l’accroissement des taux d’intérêt continue de refroidir l’enthousiasme des acheteurs pendant les mois à venir, tout en forçant peut-être certains propriétaires actuels à vendre. Une récession entraînerait d’autres difficultés, car la hausse des pertes d’emploi et l’incertitude économique mineraient la confiance des participants au marché.

Le ralentissement estival prouve selon nous que la vigueur étonnante de la reprise printanière était intenable. Nous sommes toujours d’avis que la reprise sera lente jusqu’à ce que les taux d’intérêt baissent. Le redressement du printemps a toutefois eu pour effet de devancer le creux du cycle des prix que nous avions entrevu pour l’automne. Les prix ayant augmenté plus tôt, l’ampleur de la correction s’est avérée plus faible que prévu. Nous pensons que le creux plus élevé résultant de cette situation (mesuré selon le niveau) freinera le rythme de la progression future des prix.

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