• Les coûts de propriété ont diminué pendant trois trimestres consécutifs au Canada. Après avoir atteint un niveau record de 63,8 % au quatrième trimestre de 2023, la part du revenu dont un ménage aurait besoin pour couvrir les paiements hypothécaires et payer les taxes foncières et les services publics a chuté à l’échelle nationale pour s’établir à 58,4 % au troisième trimestre de 2024.
  • Il n’en reste pas moins que les Canadiens ordinaires ont du mal à s’acheter un logement. L’explosion des prix pendant la pandémie et la flambée des taux d’intérêt qui s’en est suivie ont considérablement relevé la barre de l’accession à la propriété. Malgré l’amélioration constatée cette année, les mesures d’accessibilité de RBC demeurent près des pires niveaux jamais enregistrés à l’échelle nationale et dans de nombreux grands marchés.
  • Les tendances en matière d’accessibilité vont dans la bonne direction dans tout le pays. Les mesures d’accessibilité de RBC ont fléchi dans tous les marchés que nous suivons au quatrième trimestre. (Un recul de la mesure représente une amélioration de l’accessibilité à la propriété.) Vancouver, Victoria et Toronto ont enregistré une fois de plus les baisses les plus importantes.
  • D’autres mesures d’allègement devraient être prises en 2025. Nous prévoyons que la Banque du Canada réduira encore son taux directeur l’an prochain, ce qui devrait faire baisser les coûts de propriété. La progression constante du revenu des ménages y contribuera également, tout comme les changements apportés à la réglementation, qui permettent aux acheteurs d’un premier logement de choisir un amortissement sur 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés. Toute augmentation importante des prix constituerait cependant un revers.

L’augmentation des revenus est au premier plan

Le marasme du marché immobilier a ouvert la voie l’année dernière à une légère dépréciation des valeurs immobilières qui a entraîné une réduction des coûts de propriété. Les baisses de taux d’intérêt survenues cette année ont ensuite amélioré encore plus les tendances en matière d’accessibilité.

Cependant, la croissance du revenu des ménages a joué un rôle à l’arrière-plan tout au long de cette période, et même la plupart du temps. Bien qu’il soit logique que les augmentations de revenus améliorent la capacité d’une personne à s’offrir un logement, elles font rarement la une des journaux.

Elles ont certainement été dignes de mention au cours des deux derniers trimestres. L’amélioration de l’accessibilité s’explique en grande partie par des augmentations de revenus considérables, soutenues par des hausses (nominales) de salaire fermes.

Selon nos estimations, le revenu médian des ménages au Canada s’est accru en moyenne de 4,4 % au cours des deuxième et troisième trimestres par rapport à la même période de l’année précédente. Cette progression a réduit de 0,9 point de pourcentage et de 1,2 point de pourcentage la mesure globale de l’accessibilité de RBC pour le Canada aux deuxième et troisième trimestres, respectivement, soit plus du double de la moyenne des cinq dernières années.

L’incidence des gains de revenu a éclipsé celle de tous les autres facteurs combinés, qui s’est élevée à -0,3 point de pourcentage pour chacun de ces trimestres. Cette dernière a été atténuée par de légères hausses des prix, qui ont partiellement neutralisé les avantages de la baisse des taux d’intérêt.

Les dynamiques positives continueront de faire sentir leurs effets

Ce degré d’influence sur l’accessibilité sera difficile à maintenir. Les hausses nominales de salaires devraient s’atténuer alors que le ralentissement du marché du travail au Canada continuera de s’accentuer au cours du premier semestre de 2025. Néanmoins, nous prévoyons que la croissance continue du revenu des ménages facilitera l’amélioration de l’accessibilité à la propriété au cours de l’année à venir. La baisse des taux d’intérêt devrait représenter une part plus importante des progrès accomplis. Nous prévoyons que la Banque du Canada réduira encore son taux directeur de 125 points de base pour le ramener à 2 % d’ici le milieu de 2025, ce qui fera baisser les taux hypothécaires.

Dans notre scénario de base, les prix des logements s’accroîtront légèrement, les taux d’intérêt à long terme diminueront modérément et le revenu des ménages augmentera de façon constante, mais les gains diminueront jusqu’à la fin de 2025. Ainsi, environ le tiers de la détérioration massive de la mesure globale d’accessibilité de RBC survenue durant la pandémie serait annulée.

Grâce aux modifications des règles hypothécaires, certains acheteurs pourraient avoir encore moins de difficulté à effectuer leurs versements mensuels.

Depuis le 15 décembre, les acheteurs d’un premier logement peuvent amortir un prêt hypothécaire sur 30 ans (au lieu de 25 ans) pour tout achat de logement. Comme nous l’avions estimé dans la dernière édition de Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, ce changement aurait pour effet de réduire les versements mensuels d’environ 8 % pour un logement acheté au prix de référence national.

Victoria : Progrès réalisés face aux défis persistants

Victoria a connu la plus forte baisse des coûts de propriété en 2024, mais l’accessibilité demeure un défi important. Les coûts représentent 69,2 % du revenu médian des ménages, de sorte que la mesure d’accessibilité demeure la troisième pire des marchés que nous suivons. Ces coûts élevés ont freiné le volume des opérations pendant la majeure partie de l’année, mais l’activité s’est sensiblement accélérée cet automne, car la baisse des taux d’intérêt attire à nouveau les acheteurs sur le marché. L’accroissement des stocks est à l’origine de la récente accélération. Les conditions de l’offre et de la demande se sont resserrées au cours des derniers mois, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix dans la période à venir.

Région de Vancouver : Les conditions d’accessibilité extrêmement difficiles se sont légèrement atténuées

Malgré l’amélioration importante de la mesure d’accessibilité à la propriété à Vancouver cette année, il reste extrêmement difficile pour les ménages ordinaires de s’offrir un logement. La baisse de 8,8 points de pourcentage, à 96,7 %, de la mesure globale d’accessibilité de RBC au cours des trois premiers trimestres n’a effacé qu’une fraction de la forte hausse observée pendant la pandémie. Au cours des deux dernières années et demie, les tensions exceptionnelles sur le marché ont lourdement pesé sur l’activité de revente, qui oscille autour de creux cycliques. Des signes d’une vigueur renouvelée sont toutefois apparus cet automne, et nous prévoyons qu’ils se maintiendront en 2025. Néanmoins, compte tenu de l’augmentation des stocks et de l’équilibre général des conditions du marché, nous estimons que les prix resteront pratiquement inchangés à court terme.

Calgary : Un léger gain d’accessibilité maintient le marché en effervescence

Calgary est un marché immobilier très actif, alimenté par une croissance démographique rapide, qui soutient un volume d’opérations supérieur à celui d’avant la pandémie et une hausse régulière des prix. Les signes de ralentissement observés plus tôt se sont atténués cet automne, la baisse des taux d’intérêt stimulant la demande des acheteurs de logements. Les problèmes d’accessibilité ont diminué au troisième trimestre, la mesure globale de RBC perdant 0,5 point de pourcentage pour s’établir à 42,2 %. La mesure a atteint son plus haut niveau depuis 15 ans à la fin de 2023. Les stocks se reconstituent après avoir atteint leur pire niveau en dix ans l’année dernière. Néanmoins, le marché continue de manquer d’offre et les vendeurs gardent la mainmise sur les prix. Nous pensons que ces conditions maintiendront la valeur des propriétés sur une trajectoire ascendante.

Edmonton : Sous les feux de la rampe

Edmonton s’est imposé comme l’un des marchés les plus dynamiques du Canada, avec une activité de revente dynamique proche de ses plus hauts niveaux historiques et des conditions d’accessibilité relativement avantageuses. La mesure globale d’accessibilité de RBC s’établit à 33,6 %, soit un peu plus que la moyenne à long terme (32,3 %) et un peu plus de la moitié de la moyenne nationale (58,4 %). La forte immigration, la faiblesse des stocks et le resserrement des conditions de l’offre et de la demande devraient soutenir une solide croissance des prix à court terme.

Saskatoon : Un marché dynamique

Le marché immobilier de Saskatoon est en pleine expansion. La forte croissance démographique, la baisse des taux d’intérêt et les coûts de propriété raisonnables propulsent l’activité à des niveaux proches des records. Les opérations de revente ont augmenté de 7 % depuis le début de l’année et ont récemment dépassé de 50 % les niveaux d’avant la pandémie. La mesure globale de l’accessibilité (32,6 %) est proche des normes historiques, ce qui laisse croire que les obstacles sont modérés. Cependant, l’offre ne suit pas la demande en plein essor, ce qui fait grimper la valeur des propriétés dans la région. Nous prévoyons que les prix des logements continueront à s’accroître régulièrement au cours de la période à venir.

Regina : Solide dans l’ensemble

De solides données fondamentales, notamment une croissance démographique en plein essor et des coûts de logement abordables, propulsent le marché de Regina vers des sommets historiques. Les volumes de revente avoisinent les niveaux du début de la pandémie. La mesure globale d’accessibilité de RBC (27,1 %) est la meilleure parmi les marchés que nous suivons. Cette position sera toutefois difficile à maintenir. L’offre exceptionnellement limitée devrait faire grimper les prix dans la région, limitant ainsi toute amélioration de l’accessibilité au cours des prochains trimestres.

Winnipeg : Maintien d’un solide élan malgré les problèmes d’accessibilité

Winnipeg s’est complètement remise du choc provoqué auparavant par les taux d’intérêt. Cet automne, elle connaît un nouvel élan qui a propulsé l’activité de revente légèrement au-dessus des niveaux d’avant la pandémie. Les baisses de taux d’intérêt survenues depuis l’été ont sans doute attiré davantage d’acheteurs, mais l’accessibilité reste limitée. Bien qu’elle ait diminué cette année, la mesure globale de RBC (32,1 %) ne s’est guère éloignée de son pire niveau en plus de 30 ans atteint à la fin de 2023 (33,4 %). L’offre étant restreinte, des pressions haussières continueront vraisemblablement de s’exercer sur les prix, de sorte que toute réduction des coûts de propriété tardera encore plus à se matérialiser.

Région de Toronto : Le processus de restauration sera long

Les acheteurs d’un logement à Toronto ont bénéficié d’une certaine amélioration de l’accessibilité cette année, mais les coûts de propriété demeurent prohibitifs pour bon nombre de ceux qui restent à l’écart. Les dépenses liées à la propriété d’un logement requièrent plus de 75 % du revenu médian d’un ménage, ce qui dépasse encore considérablement le seuil d’un tiers qui définit habituellement une proposition abordable. Ces conditions difficiles ont freiné la reprise du marché jusqu’à récemment. Toutefois, les baisses de taux de la Banque du Canada relancent l’activité depuis quelques mois. Nous pensons qu’un rythme modéré sera maintenu à l’avenir. L’équilibre global entre l’offre et la demande qui en résulterait serait susceptible de stabiliser les prix en général. Cependant, d’autres pressions pourraient faire baisser la valeur des appartements en copropriété à la suite de la hausse de l’offre découlant d’une vague de construction de nouvelles habitations.

Ottawa : Une reprise graduelle

Les conditions d’accessibilité restreinte ont ralenti le rythme de la reprise du marché d’Ottawa : les reventes de logements ne se sont rapprochées que récemment des niveaux antérieurs à la pandémie. Au début de 2024, la mesure globale de RBC se situait à un sommet historique de 52,1 %. Par la suite, elle n’a que légèrement diminué et s’est établie à 47,3 % au troisième trimestre. D’après nous, la poursuite des baisses de taux d’intérêt par la Banque du Canada entraînera une nouvelle amélioration de l’accessibilité au cours de la période à venir. Toutefois, l’ampleur et la rapidité de ces baisses risquent de décevoir de nombreux acheteurs potentiels. Le récent raffermissement des conditions de l’offre et de la demande pourrait ouvrir la voie à une plus forte hausse des prix, ce qui limiterait la portée de toute réduction des coûts de propriété.

Région de Montréal : Le vent en poupe

Le marché montréalais est passé à la vitesse supérieure depuis l’été, rompant ainsi avec la lente tendance à la reprise observée depuis un an et demi. Cet automne, le volume d’opérations a bondi de 34 % comparativement à la même période en 2023. Il se situe maintenant tout près des sommets de la période précédant la pandémie. En fait, Montréal est en train de devenir l’un des marchés les plus effervescents du Canada, l’offre s’y amenuisant de jour en jour. Les stocks ont cessé de se reconstituer. Les prix s’enflamment. Comme ces tendances risquent de persister à court terme, il sera de plus en plus difficile d’embellir le portrait de l’accessibilité. La mesure globale de RBC a légèrement reculé cette année pour se fixer à 49,4 %. À la fin de 2023, elle avait atteint un pic de 52,4 % vieux de plusieurs décennies. Nous nous attendons à de minces progrès avant que l’offre recommence à remonter.

Ville de Québec : Résilience malgré des coûts élevés

Le marché de Québec demeure actif, les opérations ayant augmenté de 16 % d’une année sur l’autre, malgré des coûts de propriété élevés. La mesure globale d’accessibilité de RBC, qui s’établit à 34,2 %, continue d’avoisiner un sommet vieux de trois décennies dans la région. De plus, elle n’a guère bougé cette année, car les fortes hausses de prix ont contrebalancé en grande partie les avantages des réductions de taux d’intérêt. Selon nous, le resserrement des conditions de l’offre et de la demande sur le marché continuera de faire grimper les prix, ce qui limitera l’amélioration de l’accessibilité.

Saint John : les contraintes de l’offre provoquent des tensions

L’activité a à peine décollé des creux cycliques cette année. Les reventes de logements n’ont augmenté que de 2,6 % au cours des 11 premiers mois de 2024, soit moins de la moitié du taux de croissance national. Cependant, ce n’est peut-être pas la motivation des acheteurs qui est entièrement en cause. La faiblesse de l’offre semble constituer une contrainte importante. Les conditions de l’offre et de la demande se sont exceptionnellement raffermies jusqu’à présent, ce qui a intensifié la concurrence entre les acheteurs et fait grimper la valeur des propriétés. Les hausses de prix ont été particulièrement fortes cet automne. Par conséquent, l’accessibilité à la propriété ne s’est guère améliorée. La mesure globale de RBC (33,3 %) est juste en dessous de son niveau record de 34,7 % au quatrième trimestre de 2023. Nous pensons qu’elle pourrait même s’aggraver dans la période à venir si les prix continuaient de monter aussi rapidement.

Halifax : les coûts élevés pèsent sur les acheteurs

Halifax se rétablit lentement, l’effet de la forte croissance démographique étant contrebalancé par des coûts de propriété proches des records et de faibles niveaux de stocks. Malgré une légère amélioration de l’accessibilité cette année, les acheteurs continuent d’avoir du mal à trouver un logement qu’ils peuvent se payer. La mesure globale de RBC (44,8 %) est bien supérieure à sa moyenne à long terme (32,5 %). Par ailleurs, les acheteurs disposent d’un budget très limité pour surenchérir sur la concurrence. De ce fait, l’appréciation des prix reste généralement modérée. Nous prévoyons que les tendances actuelles se maintiendront à court terme et que les coûts de propriété continueront de baisser.

St. John’s : la faiblesse des stocks limite les choix des acheteurs

Le marché de St. John’s prospère grâce à une immigration sans précédent, le nombre d’opérations ayant dépassé de plus de 40 % les niveaux d’avant la pandémie. Toutefois, la faiblesse des stocks limite les choix des acheteurs. Les coûts de propriété demeurent relativement abordables, la mesure globale de RBC s’établissant à 28,9 %, soit la deuxième plus basse parmi les marchés que nous suivons. On s’attend à ce que les prix continuent d’augmenter légèrement.



Robert Hogue est membre du l’équipe Économique et leadership avisé RBC, se spécialisant dans l’analyse et les prévisions pour le marché de l’habitation canadien et les économies provinciales. Il compte parmi ses publications Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, Perspectives provinciales et l’analyse des budgets provinciaux. Dans ses fonctions, il est fréquemment appelé à commenter l’évolution de la conjoncture économique auprès de la direction de RBC, de ses clients et des médias.

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