La baisse des taux d’intérêt a accéléré le rythme des acheteurs de logements en septembre, les ventes ayant enregistré leur deuxième hausse mensuelle d’affilée, soit une augmentation de 1,9 % par rapport au mois d’août.

La dynamique a été légèrement plus forte que celle d’août (1,4 %), en données désaisonnalisées. Les ventes sont encore inférieures de plus de 5 % aux niveaux d’avant la pandémie, mais nous croyons qu’elles continueront de progresser à mesure que la Banque du Canada réduira ses taux, d’autant plus que ces réductions devraient être de plus en plus importantes.

Les vendeurs, quant à eux, réagissent plus énergiquement. Ils ont mis en vente plus de propriétés depuis juillet au Canada (225 500 en données désaisonnalisées) qu’ils ne l’ont fait au cours de n’importe quelle période de trois mois en plus de deux ans. L’augmentation mensuelle en septembre (4,9 %) a été la plus importante depuis juillet 2023. Cela pourrait être le signe que de nombreux vendeurs prévoient une demande plus forte cet automne.

La croissance plus rapide de l’offre que des ventes contribue à reconstituer les stocks dans l’ensemble du Canada. Le nombre de logements actuellement mis en vente est revenu au niveau où il était lorsque la pandémie s’est déclarée. Jusqu’à présent, la hausse a été plus prononcée en Ontario, où la multiplication des nouvelles copropriétés achevées à Toronto cette année a fait grimper le nombre d’unités sur le marché, ce qui a créé des problèmes d’absorption.

Dans l’ensemble, l’augmentation de l’offre est une évolution bienvenue. La chute spectaculaire des stocks pendant la pandémie a considérablement compliqué la recherche d’un logement adéquat pour les acheteurs et a largement contribué à la flambée des prix. Actuellement, le pouvoir de négociation des vendeurs et des acheteurs s’est généralement rééquilibré, ce qui a permis de stabiliser la valeur des propriétés. La référence, à savoir l’indice composite national des prix des propriétés MLS (717 800 $ en septembre), n’a pratiquement pas évolué depuis le printemps. Il n’a progressé que de 0,1 % par rapport à août et a baissé de 3,3 % par rapport à l’année dernière. Ce recul est le plus important enregistré en un mois depuis février 2023. La valeur de l’habitation individuelle de référence a diminué dans des proportions bien moindres.

La situation indique également que le pouvoir de négociation des acheteurs augmente à Vancouver. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions (0,4 en septembre), un indicateur de pressions sur les prix, a diminué depuis juin et le marché est devenu favorable aux acheteurs. L’indice composite des prix des propriétés MLS de la région a reculé pendant quatre des cinq derniers mois, y compris un déclin de 0,5 % entre août et septembre. Les habitations individuelles ont été à l’origine de la majeure partie de la baisse du mois dernier.

À l’autre bout du spectre, les stocks restent faibles et l’offre est limitée par rapport à la demande sur plusieurs marchés des Prairies, du Québec et de certaines parties des provinces de l’Atlantique. À Edmonton, Regina, Saskatoon, Winnipeg, Montréal, Québec, Saint John, Moncton et Halifax, les prix continuent de monter légèrement.

Une explosion de l’offre ces deux derniers mois a rééquilibré les conditions à Calgary, mais la tension antérieure fait que les prix continuent d’augmenter à l’un des rythmes les plus rapides du pays.
Nous prévoyons que l’évolution des taux d’intérêt et des stocks demeurera au cœur des préoccupations de tous les participants au marché dans les prochains mois. Selon nous, les baisses des taux d’intérêt inciteront un nombre croissant d’acheteurs à se tourner vers l’immobilier, eux qui sont restés sur la touche pendant un certain temps. Néanmoins, il est peu probable que cette situation débouche sur une ruée, étant donné les tensions importantes liées à l’accessibilité qui pèsent sur de nombreux acheteurs potentiels et la détérioration des conditions sur le marché du travail. Nous estimons que les budgets limités des acheteurs et la hausse des stocks freineront l’augmentation des prix, même si la demande s’accélère.

Une appréciation plus forte est plus susceptible de se produire lorsque la Banque du Canada sera plus avancée dans son cycle d’assouplissement l’an prochain. Les marchés où les logements sont plus chers, en Colombie-Britannique et en Ontario, pourraient être à la traîne par rapport aux autres provinces, en raison de problèmes d’accessibilité plus graves.

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