L’amélioration de l’accessibilité à la propriété au Canada passe au second plan

• Quatrième baisse consécutive des coûts de propriété au Canada. Un ménage moyen devait consacrer 55,9 % de son revenu pour couvrir les paiements hypothécaires et payer les taxes foncières et les services publics au quatrième trimestre. Il s’agit d’une baisse par rapport au sommet historique de 63,8 % atteint l’année précédente.
• Ce déclin n’a que partiellement renversé l’énorme perte d’accessibilité subie durant la pandémie. Les mesures d’accessibilité de RBC demeurent à des niveaux exceptionnellement élevés à l’échelle nationale et dans de nombreux grands marchés. La plupart des Canadiens font face à des conditions d’achat de logement extrêmement difficiles.
• La diminution des taux hypothécaires a apporté un soulagement d’un océan à l’autre. Les baisses de taux d’intérêt ont fait reculer les mesures de RBC dans tous les marchés que nous suivons au quatrième trimestre. (Un recul de la mesure représente une amélioration de l’accessibilité à la propriété.) Toronto et Vancouver ont enregistré les replis les plus importants.
• Une amélioration supplémentaire est attendue en 2025, bien qu’elle risque d’être éclipsée par les turbulences commerciales. Nous prévoyons que la Banque du Canada (BdC) réduira de nouveau son taux directeur d’ici le milieu de l’année, ce qui devrait continuer à alléger le poids des coûts de propriété. Toutefois, une telle évolution favorable au marché pourrait ne pas suffire à pousser les acheteurs potentiels à l’action si l’incertitude liée aux droits de douane américains érode considérablement la confiance. La guerre commerciale risque de peser lourdement sur le marché à court terme.

La baisse des taux fait avancer les choses dans la bonne direction

L’année dernière, le changement de cap de la politique monétaire a marqué un tournant pour l’accessibilité à la propriété au Canada. La chute des taux hypothécaires fixes – qui a commencé avant la première réduction de la BdC en juin, puisque les marchés financiers avaient anticipé ce changement – a fait baisser les versements hypothécaires associés à l’achat d’une maison après trois années de rapide progression.

L’abaissement des taux représente plus des quatre cinquièmes du recul de 7,7 points de pourcentage de la mesure composite d’accessibilité de RBC à l’échelle nationale depuis le quatrième trimestre de 2023. L’augmentation du revenu des ménages explique le reste.

Les coûts d’emprunt inférieurs ont généré des économies partout au pays, en particulier dans les marchés où les logements sont plus chers (Toronto, Vancouver et Victoria).

Le tournant était vivement attendu. La flambée des prix entre 2020 et le début de 2022, conjuguée au relèvement des taux d’intérêt alors que la BdC combattait l’inflation, avait fait bondir les coûts de propriété à un seuil critique à la fin de 2023.

Un processus de reprise prolongé est en cours

Il reste toutefois encore beaucoup à faire pour complètement rétablir les taux d’accessibilité. L’amélioration survenue au cours de la dernière année n’a effacé qu’un tiers de la détérioration qui a marqué la pandémie.
Nous pensons que d’autres baisses de taux pourraient faire passer cette proportion à la moitié d’ici la fin de l’année.

Tout progrès supplémentaire devient plus ardu une fois que les taux se stabilisent, car par la suite, tout repose sur l’évolution des prix des logements et du revenu des ménages (le dénominateur des mesures d’accessibilité de RBC). Il faudrait des chutes de prix ou une forte progression des revenus pour que la tendance à l’amélioration se poursuive. Or, nous prévoyons que les prix continueront d’augmenter progressivement dans l’ensemble, malgré certaines exceptions probables au niveau local, puisque les conditions de l’offre et de la demande demeurent généralement équilibrées. De plus, les salaires ne devraient augmenter que modestement dans un contexte de persistance de ressources inutilisées sur le marché du travail.

Les modifications de la politique aideront… tôt ou tard

Nous croyons que les énormes efforts politiques consentis ces dernières années pour renforcer l’offre de logements finiront par avoir une incidence positive sur l’accessibilité à la propriété. C’est simplement que les fruits de plusieurs de ces mesures, y compris l’assouplissement des restrictions de zonage ou d’autres contraintes administratives, prendront beaucoup de temps à se manifester.

Les inquiétudes liées à la guerre commerciale l’emportent sur les problèmes d’accessibilité

Tout regain de confiance découlant de la réduction des taux d’intérêt et de l’amélioration partielle de l’accessibilité a été étouffé cette année par les craintes liées aux droits de douane. L’énorme risque que la guerre commerciale avec les États-Unis représente pour l’économie du Canada – avec d’éventuelles pertes d’emplois considérables dans les collectivités fortement dépendantes du commerce avec le voisin du sud – a incité de nombreux acteurs du marché à adopter une approche attentiste. Par conséquent, les reventes de logements ont connu un ralentissement marqué presque partout au Canada en février.

Nous croyons que le marché du logement demeurera à cran tant que les menaces d’imposition de droits de douane persisteront. Dans ce contexte, l’accessibilité à la propriété passera vraisemblablement au second plan.

Victoria : Malgré l’amélioration, les acheteurs se heurtent encore à des obstacles à l’accessibilité

Victoria a connu une amélioration notable de l’accessibilité au cours de la dernière année. Au quatrième trimestre, la mesure globale de RBC a reculé de 11 points de pourcentage pour s’établir à 68,8 %. Néanmoins, l’accessibilité demeure un défi de taille, qui continue de désavantager grandement les acheteurs. La reprise du marché du logement a perdu beaucoup de son élan cette année, après s’être accélérée à l’automne. En outre, comme les nouvelles inscriptions ont augmenté de près de 20 %, les conditions de l’offre et de la demande se sont sensiblement assouplies. Si la tendance se maintient, nous nous attendons à un ralentissement de la hausse des prix des logements au cours de la période à venir.

Région de Vancouver : Allégement graduel des coûts records

L’accessibilité à la propriété s’est améliorée de nouveau à Vancouver au quatrième trimestre, la mesure de RBC ayant cédé 4,0 points de pourcentage pour s’établir à 92,8 %, son niveau le plus bas en près de deux ans. Il s’agit d’un renversement substantiel de l’érosion de l’accessibilité observée pendant la pandémie, mais l’accès à la propriété reste hors de portée pour beaucoup. La reprise du marché amorcée à la fin de l’an dernier a depuis marqué le pas, car les acheteurs et les vendeurs ont battu en retraite. Les reventes de logements n’ont guère varié depuis l’an dernier, mais l’offre a fortement progressé, surtout comparativement à une faible demande. De telles conditions commencent à éroder modestement les valeurs immobilières, qui étaient restées globalement stables au cours de l’année précédente. Cette érosion devrait se poursuivre à court terme.

Calgary : Une vigueur persistante, mais un meilleur équilibre

Calgary compte depuis longtemps parmi les marchés les plus robustes au Canada, bien qu’il ait montré des signes de modération au cours de la dernière année. L’incertitude planant sur le commerce a représenté un obstacle supplémentaire ces derniers temps, contribuant à un recul de plus de 12 % des opérations de vente depuis un an. Les acheteurs ont vu les coûts de propriété diminuer, quoique de façon modérée. La mesure globale d’accessibilité de RBC, qui se situe à 41,5 %, est en baisse de 2,1 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, mais elle demeure bien au-dessus de la moyenne à long terme de 38,8 %. Heureusement, la reconstitution rapide des stocks, en partie grâce à la vigueur de la construction résidentielle, a rééquilibré le marché. Ce changement a considérablement ralenti la hausse des prix, ce qui devrait favoriser une nouvelle amélioration de l’accessibilité.

Edmonton : Les hausses de prix freinent les progrès de l’accessibilité

Le rythme effréné de l’activité n’a pas beaucoup ralenti, en partie parce que l’accessibilité est meilleure que dans les autres grands marchés canadiens. Les reventes de logements ont augmenté de plus de 4 % par rapport à la même période l’an dernier, mais elles pourraient être encore plus élevées si l’offre était supérieure. Edmonton est l’un des rares marchés où les inscriptions courantes sont encore en baisse, ce qui maintient une vive concurrence entre les acheteurs et exerce une pression à la hausse sur les prix. L’inconvénient, c’est que l’accessibilité s’améliore à peine. En fait, la mesure globale de RBC a stagné à 33,6 % au quatrième trimestre, car la forte croissance des prix a contrebalancé l’incidence de la baisse des taux. Nous prévoyons que la lente amélioration se poursuivra à court terme, tandis que les conditions de l’offre et de la demande demeurent tendues.

Saskatoon : En pleine effervescence

L’essor démographique continue d’alimenter la demande de logements, les reventes dépassant les sommets d’avant la pandémie. Toutefois, l’offre peine à suivre le rythme, ce qui oblige les acheteurs à renchérir de façon énergique. Dans ce contexte, le prix de référence de la région a maintenu une solide tendance haussière. À Saskatoon, l’accessibilité à la propriété s’est légèrement améliorée au quatrième trimestre, la mesure globale de RBC s’étant établie à 32,2 %, en baisse de 0,4 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent. Bien que la part du revenu nécessaire pour assumer les coûts de propriété demeure conforme aux normes historiques, l’offre restreinte donne à penser que la croissance des prix pourrait ralentir les progrès futurs.

Regina : Très actif… et abordable

Regina conserve son statut de marché le plus abordable que nous suivons au Canada, la mesure globale de RBC ayant atteint 26,1 %. Il n’est donc pas surprenant que le marché soit très actif. Les opérations de revente se maintiennent près de leur niveau record, malgré un léger recul cette année. La hausse du nombre d’unités nouvellement achevées a aidé à contenir l’appréciation de la valeur des logements, bien que la pression à la hausse persiste compte tenu des conditions tendues de l’offre et de la demande.

Winnipeg : La reprise sur la bonne voie

L’incertitude économique grandissante n’a pas fait dérailler la reprise du marché. Les reventes et les prix des logements continuent de progresser, ayant augmenté respectivement de 12 % et de 8 % par rapport à l’année précédente, grâce en partie à une croissance démographique robuste. L’offre a connu un léger recul, les nouvelles inscriptions étant inférieures d’environ 3 % aux niveaux de l’année précédente, ce qui intensifie la concurrence entre les acheteurs. L’accessibilité à la propriété à Winnipeg s’est améliorée légèrement au quatrième trimestre. La mesure globale de RBC a reculé de 0,5 point de pourcentage pour s’établir à 31,6 %, ce qui demeure supérieur à la moyenne à long terme (29,3 %).

Région de Toronto : Les coûts de propriété élevés plombent l’activité

À Toronto, l’accession à la propriété est devenue moins difficile au cours de l’année écoulée. La baisse des taux d’intérêt a contribué à un recul marqué de 13,1 points de pourcentage de la mesure globale d’accessibilité de RBC, qui est passée à 70,8 %. Toutefois, les coûts de propriété demeurent exceptionnellement élevés, ce qui maintient de nombreux acheteurs potentiels sur la touche. L’augmentation des stocks a renforcé le pouvoir de négociation des acheteurs, en particulier dans le segment des copropriétés. Cette situation s’est traduite par une légère baisse des prix dans la région. La pression à la baisse sur les prix pourrait s’intensifier. L’activité a récemment chuté à son niveau le plus bas du cycle actuel, les perturbations commerciales, la détérioration du marché du travail et la piètre accessibilité ayant conduit les participants au marché à suspendre leurs démarches.

Ottawa : Le marché s’affaiblit en raison de l’incertitude économique

Le poids des coûts de propriété a continué de s’alléger dans la région d’Ottawa au quatrième trimestre. La mesure d’accessibilité de RBC a subi un quatrième recul d’affilée, chutant de 1,8 point de pourcentage pour se fixer à 45,6 %, en raison de la baisse des taux hypothécaires et de la hausse du revenu des ménages. Les conditions demeurent toutefois tendues par rapport aux niveaux historiques. C’est probablement l’un des facteurs qui brident l’activité. Les reventes ont diminué de plus de 6 % cette année. La menace des droits de douane et le relâchement du marché de l’emploi freinent sans doute également la trajectoire du marché. Jusqu’à présent, l’équilibre entre l’offre et la demande s’est maintenu et les prix continuent de monter modestement. Cependant, un nouvel affaiblissement de la demande pourrait bloquer la reprise.

Région de Montréal : L’effervescence du marché devrait s’apaiser en partie

L’accessibilité à la propriété à Montréal s’est améliorée quelque peu au quatrième trimestre, la mesure globale de RBC atteignant 48,2 %, soit une diminution de 4,2 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. Le marché avait été très actif jusqu’à ce que les perturbations commerciales interrompent brusquement le long rebond de l’activité amorcé en 2023. Les conditions de l’offre et de la demande s’assouplissent actuellement, bien qu’elles restent relativement tendues pour l’instant. La forte demande antérieure et la stabilisation des stocks ont intensifié la concurrence entre les acheteurs et poussé les prix vers le haut. Nous prévoyons que cette effervescence se calmera dans la période à venir. Un choc économique important découlant de la guerre commerciale pourrait accentuer ce ralentissement.

Québec : La hausse des prix limite la baisse des coûts de propriété

Le marché connaît un essor considérable, car la baisse des taux d’intérêt et la vigueur de la croissance démographique stimulent la demande. Le fait que l’accessibilité semble plutôt avantageuse par rapport à celle de nombreux autres marchés, y compris Montréal, joue sans doute également un rôle. Les reventes de logements dépassent d’environ 8 % les niveaux de l’année précédente. Et comme les stocks continuent de diminuer, les pressions haussières sur les prix sont fortes. En fait, la montée des prix des propriétés dans la région est l’une des plus fortes au pays. Toutefois, l’amélioration de l’accessibilité s’en est trouvée limitée. La mesure globale d’accessibilité de RBC s’est établie à 33,8 %, en baisse de seulement 1,4 point de pourcentage par rapport à l’année précédente.

Saint John : Incapable de passer à la vitesse supérieure

La mesure globale pour Saint John s’établit à 32,4 %, en baisse de 2,3 points de pourcentage par rapport à son sommet record atteint en 2023. Bien que l’accession à la propriété reste plus facile que dans la plupart des autres marchés, des hausses de prix importantes ont ralenti les progrès vers le rétablissement de l’accessibilité et freiné la reprise de la demande. L’activité du marché est incapable de passer à la vitesse supérieure, en raison du ralentissement de la croissance démographique, de la détérioration du marché du travail et de la hausse antérieure des coûts de propriété. Il se peut aussi que les vendeurs ne veuillent pas céder, puisque le nombre de logements à vendre demeure limité par rapport à la demande.

Halifax : La perte d’accessibilité subie précédemment reste douloureuse

Malgré un renversement partiel au cours de l’année écoulée, l’énorme perte d’accessibilité subie durant la pandémie fait encore mal aux acheteurs de Halifax. Ils ont tardé à revenir sur le marché depuis que la Banque du Canada a amorcé l’abaissement des taux en juin, les reventes de logements demeurant inférieures de près de 25 % aux niveaux d’avant la pandémie. La faiblesse des stocks a peut-être également un effet modérateur. À ce stade, les baisses de taux d’intérêt, l’afflux important de nouveaux arrivants et le rythme soutenu de la création d’emplois devraient stimuler davantage la demande de logements, d’autant plus que la Nouvelle-Écosse est l’une des économies provinciales les moins vulnérables aux droits de douane américains. Les conditions tendues de l’offre et de la demande devraient favoriser une trajectoire haussière des prix à court terme, ce qui pourrait ralentir l’amélioration de l’accessibilité. La mesure de RBC pour Halifax a baissé de 1,5 point de pourcentage au quatrième trimestre pour s’établir à 43,4 %.

St. John’s : À plein régime

Le marché tourne à plein régime, propulsé par une demande croissante découlant de tendances économiques et démographiques positives. Les reventes de maisons, qui ont bondi de 26 % par rapport à l’année précédente, frôlent des sommets historiques, et les prix ont atteint des niveaux records, ayant crû de 6 % à 12 % au cours des 12 derniers mois, selon la mesure. Bien que l’incertitude liée au commerce représente un risque de baisse, la faiblesse de l’offre par rapport à la demande devrait favoriser de nouvelles hausses des prix au cours de la période à venir. Les coûts de propriété demeurent relativement abordables, la mesure globale de RBC s’établissant à 28,9 %, soit la deuxième plus basse parmi les marchés que nous suivons. On s’attend à ce que les prix continuent d’augmenter légèrement.

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Robert Hogue is an Assistant Chief Economist, responsible for providing analysis and forecasts on the Canadian housing market and provincial economies.

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