Même après avoir fracassé toutes sortes de records en 2021 – en matière de ventes et de prix élevés ainsi que de bas niveau des stocks –, le marché canadien du logement n’est pas près de défaillir. La demande reste forte et continuera à alimenter une activité soutenue partout au pays. Néanmoins, nous croyons que la hausse des taux de la Banque du Canada modérera l’ardeur du marché en 2022, car la détérioration de l’accessibilité dissuadera certains acheteurs. La hausse des taux d’intérêt et les nouvelles mesures de lutte contre la spéculation qui sont envisagées tempéreront également l’enthousiasme des investisseurs. Globalement, nous prévoyons que 579 600 unités existantes seront vendues au Canada cette année. C’est 13,1 % de moins qu’en 2021, où on a recensé pas moins de 667 000 opérations, mais le total de cette année serait néanmoins le deuxième plus élevé de l’histoire. Le boom de la construction se poursuit ; il contribuera à atténuer d’importantes pénuries en apportant au marché l’offre dont il a tant besoin.

Les prix continueront de monter, mais plus lentement

L’augmentation de l’offre et le ralentissement du marché se matérialiseront surtout au second semestre. Nous nous attendons à ce que les conditions de l’offre et de la demande deviennent beaucoup moins favorables aux vendeurs, tout en restant généralement positives. Les pressions haussières sur les prix devraient donc s’atténuer. À notre avis, cela jugulera la hausse des prix sans pour autant infléchir leur trajectoire (à quelques possibles exceptions près au niveau local). Nous prévoyons que le prix de référence au Canada grimpera de 6,2 % en 2022, soit à peu près le tiers de la hausse record de 17,8 % observée l’an dernier. L’élan s’essoufflera encore en 2023 et la plupart des marchés retrouveront un meilleur équilibre.

Les vendeurs resteront en position de force, en raison des stocks exceptionnellement bas

À court terme, cependant, les prix devraient rester élevés. Fin 2021, pratiquement tous les marchés locaux étaient favorables aux vendeurs. Par conséquent, la valeur des propriétés devrait poursuivre son ascension fulgurante au cours des premiers mois de 2022. Les conditions de l’offre et de la demande étaient si tendues dans certaines régions de la Colombie-Britannique, de l’Ontario, du Québec et des provinces de l’Atlantique à la fin de 2021 que nous ne serions pas surpris de voir la hausse des prix s’accélérer dans un premier temps. La progression ralentira quand les tensions extrêmes commenceront à se résorber vers le milieu de l’année.

L’offre dictera l’évolution du marché canadien du logement. Depuis le début de la pandémie, l’offre est loin de satisfaire la demande galopante. Par conséquent, les stocks de propriétés à vendre ont atteint des creux historiques, laissant peu de choix aux acheteurs. Selon nos estimations, à la fin de 2021, il aurait fallu entre 180 000 et 250 000 inscriptions de plus pour combler la demande. Au vu de la demande exceptionnellement forte, le nombre d’inscriptions courantes devrait au moins tripler pour rétablir l’équilibre.

Préparez-vous à de nouvelles surenchères en 2022

La concurrence entre les acheteurs restera féroce même en dehors des marchés effervescents de Toronto et de Vancouver. À la fin de l’année dernière, les stocks n’avaient jamais été aussi bas dans les marchés provinciaux qui représentent 80 % de l’activité au Canada. Seules les Prairies et Terre-Neuve-et-Labrador ont connu une pénurie moins prononcée. De nombreux petits marchés ont connu des surenchères pour la première fois. Cette tendance devrait se poursuivre à court terme.

Les facteurs démographiques alimenteront l’activité

L’évolution des besoins en logement de la génération Y engendrera une activité importante sur le marché, surtout dans le segment des habitations familiales. Ces dernières années, les personnes de la génération Y (aujourd’hui âgées de 20 à 40 ans) sont venues grossir les rangs des Canadiens en âge d’accéder à la propriété. En 2021, le Canada comptait 10,5 millions de personnes âgées de 25 à 44 ans. Cela représente une augmentation de plus de 800 000 (ou 8,3 %) au cours des cinq dernières années. Si les tendances historiques en matière de propriété se maintiennent, la génération Y exercera une forte influence sur le marché du logement en 2022 et au-delà. Les taux de propriété augmentent généralement de manière considérable entre les âges de 25-29 ans (40 %) et de 40-44 ans (63 %). Les acheteurs de la génération Y resteront les plus représentés dans l’accession à la propriété et constitueront une part croissante des achats de logements plus chers.

Le facteur immigration

Contre toute attente, le gouvernement canadien a atteint son ambitieux objectif d’accueillir 401 000 nouveaux résidents permanents en 2021. Cependant, une bonne part d’entre eux se trouvaient déjà au pays à titre temporaire. Nous nous attendons à ce que le gouvernement attire davantage d’immigrants pour atteindre l’objectif fixé à 411 000 pour cette année. Par conséquent, le nombre de nouveaux arrivants qui s’installent au Canada et cherchent un logement est appelé à grimper en flèche. Selon nous, cette vague d’immigrants profitera d’abord au marché locatif, car les nouveaux arrivants sont le plus souvent locataires pendant leurs premières années au pays. Cependant, nous entrevoyons également un effet positif sur le marché de la propriété, certains immigrants de la catégorie économique (principalement des travailleurs qualifiés, des entrepreneurs et d’autres personnes venant pallier les pénuries de main-d’œuvre) étant prêts à intégrer le marché dès le premier jour. Nous prévoyons que la vaste majorité des nouveaux arrivants s’installeront dans les grands centres urbains du Canada – Toronto, Vancouver et Montréal –, ce qui intensifiera la pression sur les stocks.

L’épargne colossale revenant progressivement à la normale, il y a moins d’argent pour le logement

Dans l’ensemble, la situation financière des Canadiens est excellente, compte tenu de la gravité des dommages économiques causés par la pandémie. Alors que l’endettement hypothécaire augmente rapidement (de plus de 10 % sur douze derniers mois selon le dernier relevé), les taux de défaillance hypothécaire demeurent historiquement bas. Les ménages ont accumulé une épargne colossale au cours des deux dernières années, grâce aux mesures gouvernementales de soutien et au fait qu’il y avait moins d’occasions de dépenser, et leur valeur nette a atteint un niveau record. Une partie de cette épargne a été injectée dans le marché immobilier. Toutefois, nous pensons que cette abondance de liquidités diminuera cette année, à mesure que des restrictions sont assouplies et que les gens reprennent leurs habitudes de consommation. Nombre de Canadiens souhaiteront consacrer leur coussin financier à des activités comme les voyages et les sorties au restaurant, au détriment de l’investissement immobilier.

Les hausses de taux de la Banque du Canada marqueront un tournant

L’événement principal de cette année en ce qui concerne le marché sera le relèvement des taux d’intérêt de la Banque du Canada. Nous pensons que la banque centrale lancera ce printemps une série de six hausses de taux qui totaliseront 150 points de base en un peu plus de 18 mois. À elle seule, cette augmentation freinera considérablement la demande. Les taux d’intérêt exceptionnellement bas ont nourri l’appétit des acheteurs depuis le début de la pandémie. À notre avis, l’effet des hausses devrait s’estomper une fois que les taux seront assez élevés pour que les acheteurs en ressentent le contrecoup sur les paiements d’intérêts. En raison de la flambée des prix et de la faiblesse des taux hypothécaires, les versements hypothécaires sont deux fois plus sensibles aux variations de taux d’intérêt qu’il y a 15 ans.

La hausse généralisée des taux (nous nous attendons à ce que les taux variables et fixes augmentent sensiblement) aura sans doute pour conséquence une hausse du taux admissible sur prêt hypothécaire au cours du second semestre, voire avant. D’après nous, cela mettrait certains acheteurs sur la touche, du moins temporairement.

Les hausses de taux se feront sentir le plus dans les marchés les plus chers

Les acheteurs ressentiront plus intensément la hausse des taux à Toronto, Vancouver et Victoria que dans des marchés moins chers. En effet, dans les villes où les prix sont plus élevés, les prêts hypothécaires, et les versements hypothécaires, sont plus importants et donc nettement plus sensibles à un relèvement des taux. Selon nous, une période de hausse de taux maintiendrait l’attrait des marchés plus petits et plus abordables, voire l’augmenterait légèrement.

De nouvelles mesures politiques pourraient changer la donne pour les investisseurs

La hausse des taux de la Banque du Canada changera aussi la donne pour les investisseurs. Ces derniers ont joué un rôle important sur le marché l’an dernier, effectuant un peu plus d’un achat sur cinq. La réglementation entourant les personnes considérées comme des « spéculateurs » sera bientôt durcie. Le gouvernement fédéral travaille à l’élaboration de mesures qui interdiraient aux acheteurs étrangers d’acquérir des propriétés non récréatives pendant deux ans, qui renforceraient les exigences relatives aux mises de fonds pour l’achat d’une propriété de placement, qui imposeraient les gains réalisés sur les opérations de vente-achat et qui réduiraient les profits excessifs réalisés sur les propriétés de placement. Les détails sur la plupart de ces initiatives n’ont pas encore été annoncés, mais nous nous attendons à ce que le budget fédéral qui sera déposé au printemps fournisse quelques précisions. Les mesures fédérales s’ajouteraient aux plans mis en œuvre par les municipalités ou les provinces – notamment à Vancouver et à Toronto – pour freiner l’activité spéculative. Nous sommes d’avis que la hausse des taux d’intérêt et les nouvelles mesures freineront quelque peu les activités d’investissement.

L’apaisement sera bienvenu sur les marchés en surchauffe

Le resserrement de la politique monétaire portera sans aucun doute un coup dur aux acheteurs potentiels dont le budget est très serré, en particulier les acheteurs d’une première propriété. En revanche, elle apaisera les marchés, ce qui sera bienvenu. À notre avis, c’est essentiel pour rééquilibrer le marché et maîtriser la flambée des prix. En ce qui concerne les risques liés au marché, les hausses de taux que nous prévoyons ne devraient pas faire dérailler l’activité ni provoquer un effondrement des prix. Les facteurs démographiques positifs atténueront sans doute largement ces risques. Au final, le marché pourrait opérer un atterrissage en douceur sur une période de deux à trois ans.

Une nouvelle offre se profile déjà à l’horizon

Tout porte à croire que l’offre augmentera enfin en 2022. Les mises en chantier ont explosé l’an dernier, atteignant des niveaux jamais vus depuis le milieu des années 1970. La construction d’une partie de ces unités a récemment été achevée et, à moins de retards prolongés (les goulots d’étranglement de la chaîne logistique et les pénuries de main-d’œuvre posent d’importants problèmes), nous pensons que le nombre d’unités achevées augmentera sensiblement en 2022, à près de 250 000. Ce serait nettement plus que la moyenne annuelle de 190 000 unités des cinq dernières années. Cette progression ne suffira probablement pas pour remédier entièrement à l’insuffisance de l’offre. Cependant, si la demande se calme, nous pensons qu’elle réduira sensiblement le déséquilibre.

Et les constructeurs canadiens n’ont pas dit leur dernier mot

Il est possible que le nombre d’unités achevées augmente encore plus en 2023 et peut-être même au-delà. Les municipalités ont substantiellement accru le nombre de permis de construire délivrés l’an dernier, ce qui permettra à la construction résidentielle de poursuivre sur sa lancée. Nous sommes heureux de constater que tous les paliers de gouvernement reconnaissent la nécessité de construire davantage de logements pour lutter contre la crise de l’accessibilité. Nombreux sont ceux (incluant le gouvernement fédéral) qui ont promis davantage de ressources ou d’incitatifs aux municipalités pour accélérer les processus d’approbation de projets et repenser les règlements de zonage. Cela permettrait des aménagements de moyenne densité (ledit « milieu manquant ») dans des zones exclusivement à faible densité.

Une année de transition plutôt que de transformation

La situation globale du logement commencera à changer en 2022, mais probablement pas de façon brutale. On assistera plutôt aux premières étapes d’un retour à la normale qui s’annonce long. À notre avis, l’année 2022 sera remarquable à presque tous les égards, à moins de la comparer à 2021.


 

Robert Hogue fait partie du groupe d’Analyse macroéconomique et régionale au sein des Services économiques RBC. Il est responsable de la production d’analyses et de prévisions sur le marché canadien du logement et l’économie des provinces. Parmi ses publications, on trouve des titres tels que Perspectives provinciales et Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, ainsi que des commentaires sur les budgets provinciaux. M. Hogue est appelé fréquemment à commenter l’économie, que ce soit au sein de RBC ou auprès de clients et des médias.

M. Hogue est entré au service de RBC en mai 2008, après avoir travaillé pendant 15 ans au sein d’une autre institution financière canadienne à titre de premier économiste spécialisé en analyse industrielle. Au début de sa carrière, il a été économiste pendant quatre ans à Ontario Hydro, où il s’est spécialisé en analyse industrielle et macroéconomique. M. Hogue est titulaire d’une maîtrise en économie de l’Université Queen’s et d’un baccalauréat de l’Université de Montréal.

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