• Le taux d’inoccupation des appartements locatifs a augmenté pour s’établir à 2,2 % en 2024 après un creux record de 1,5 % en 2023, ce qui a entraîné un ralentissement de la croissance moyenne des loyers, qui est passée à 5,4 % après avoir atteint un sommet historique de 8 % en 2023.
  • Le ralentissement de la croissance démographique et le fléchissement du marché du travail font baisser la demande de logements. La hausse du nombre de logements locatifs achevés a également permis au marché de se rapprocher du point d’équilibre.
  • C’est dans les provinces les plus chères, l’Ontario et la Colombie-Britannique, où les taux de rotation des appartements sont les plus faibles, que la croissance des loyers a le plus ralenti.

Le marché de la location au Canada a légèrement fléchi en 2024 après une année de resserrement sans précédent, mais les problèmes d’accessibilité perdurent.

À 2,2 %, le taux d’inoccupation des logements locatifs au Canada est resté inférieur au seuil d’équilibre de 3 %, ce qui indique que la pénurie persistera en 2024. Le loyer d’un appartement locatif moyen de deux chambres a augmenté de 5,4 % au cours des 12 mois précédant le mois d’octobre. On constate donc un ralentissement par rapport à la hausse record de 8 % enregistrée en 2023, mais la croissance des loyers est demeurée supérieure à celle des salaires (4,9 % en glissement annuel) pour une troisième année consécutive.

Le fléchissement de la hausse des loyers persistera probablement en 2025, mais cela ne pourrait pas offrir un répit à long terme.

 

Plus forte atténuation de la pression en Ontario et en Colombie-Britannique

Le marché de la location s’est le plus détendu en Ontario et en Colombie-Britannique, où la baisse de la croissance démographique a été la plus forte, ce qui a réduit la demande de logements alors qu’un afflux de nouvelles constructions locatives a élargi l’offre.

La baisse a été particulièrement sensible à Toronto, où les loyers n’ont augmenté que de 2,7 %, soit la plus faible hausse parmi les grandes villes canadiennes en 2024.

Il est toutefois intéressant de noter que l’augmentation du loyer moyen est presque entièrement attribuable à un petit segment (6,4 %) d’unités nouvellement disponibles (avec rotation), où le loyer moyen a grimpé de 40 %. La hausse annuelle des loyers pour les logements sans rotation n’a été que de 0,9 % en octobre.

La faiblesse des augmentations à Toronto a permis à un plus grand nombre de gens d’honorer leurs paiements, ce qui a réduit la proportion d’arriérés de loyer de 20 % en 2023 à 15 % cette année. Le financement de 6,5 millions de dollars que la Commission de la location immobilière de l’Ontario a reçu au printemps dernier devrait aussi permettre de régler quelques-uns de ces cas. Néanmoins, la part des ménages ayant des arriérés de loyer à Toronto est presque le double de la moyenne nationale (7,8 %), ce qui suggère que les locataires y sont toujours aux prises avec un manque d’accessibilité.

Taux d’inoccupation et loyers dans d’autres grandes villes

Les conditions du marché se sont resserrées à Montréal en comparaison de la plupart des autres grandes villes, ce qui a empêché un ralentissement de la hausse des loyers. La croissance est restée supérieure à la moyenne nationale (6,3 %), mais elle a nettement ralenti par rapport à l’année précédente, où elle était de 7,9 %.

La hausse des loyers à Calgary a ralenti à 8,9 % après avoir atteint un sommet record de 14 % l’an passé, grâce à la croissance du parc locatif au cours des dernières années. Les augmentations de loyer ont cependant continué d’être les plus élevées au pays, dépassant de près de deux fois la moyenne nationale en 2024.

Ottawa et Edmonton font figure d’exceptions, puisque le loyer moyen y a légèrement augmenté par rapport à 2023. De plus, la part des unités qui ont connu une rotation en 2024 a été une des plus élevées, ce qui pourrait signifier qu’une plus forte proportion de locataires accèdent à la propriété à mesure que les taux d’intérêt diminuent. La baisse importante de la part des copropriétés à usage locatif pourrait aussi refléter une amélioration de l’accessibilité, puisque les propriétaires occupent à nouveau des unités qu’ils avaient louées auparavant.

La croissance démographique et l’emploi resteront des thèmes dominants en 2025

La baisse des niveaux d’immigration et l’atonie du marché du travail devraient freiner la demande locative au cours de l’année à venir. Cette tendance pourrait toutefois ne pas se maintenir à moyen terme. En effet, la croissance démographique devrait s’accélérer et l’emploi s’améliorer durant les prochaines années, après une brève période de ralentissement.

Pour éviter un retour de tensions comme en 2023, le Canada doit maintenir, voire accroître, le rythme de la construction de logements locatifs. Il sera essentiel de conserver cette dynamique afin d’avoir un marché locatif plus équilibré et de garantir l’accessibilité à long terme.

Rachel Battaglia est économiste à RBC. Elle est membre du groupe d’Analyse macroéconomique et régionale, et fournit des analyses sur les perspectives macroéconomiques provinciales ainsi que des commentaires sur le budget.


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